关于住宅全装修的几点思考.docxVIP

关于住宅全装修的几点思考 一、 住宅全装修和住房产权是普通家庭的住房需求 整个住宅装饰是住宅建筑的一种方式。住宅建筑的历史发展是什么？在计划经济制度下，低标准住宅的装饰和基本设备的使用可以直接用于实现。在市场经济制度下,20世纪90年代出现毛坯房。就是给你一个格子,不能居住,从住宅建设来讲是一个半成品,不可以直接使用,需要购房者自己装修的住房。后来住宅商品化了,但是提供的是一个半成品,不是成品。在本世纪初开始推进住宅产业化,住宅全装修开始推行,现在讲全装修房是相对半成品住宅来讲的,半成品房必须加全装修才可以使用。 追溯一下历史的根源,我们到底需要什么样的房子。 在计划经济制度下,老百姓还是希望一个好的住房,但是它受到了国家投资限制,国家要解决很多人的住房,不可能装修得很高档。作为个人来讲,最大的愿望就是能住上房子,住什么样的房子没有太大的奢望;同时也因经济发展水平低,受到个人收入及消费水平的限制;再就是个人不拥有住宅产权,所以对房子不是很重视。 在市场经济制度下,住宅全装修需求逐渐形成,虽然占比很少。市场经济条件下个人拥有住宅产权,对住宅全装修,改善自己的居住环境,提高生活质量成为普通家庭的住房需求。购买住宅本身就是毛坯房,没有基本设施,不装修无法使用。住房全装修品质构成了住房商品价值的一部分。 二、 住宅装修质量难保证 我国城镇每年完成的住宅竣工量是6亿到7亿平方米,这是房地产市场监管司提供的最新的城镇住宅建设竣工量。 每年这么大量的住房竣工,如果全部是毛坯房,将对我们社会、环境、个人带来多大的困难和麻烦,也是一种浪费。 2007年建设统计数据显示,每年装修需求有9000万套房屋,加上二手房装修,达到1亿套。2005年用于室内装饰装修方面的资金达6500亿元。每年因为住宅装修带来的浪费是很大的。 购房者二次装修存在的问题:第一,最主要的还是与建筑设计、施工的不协调,难以满足住房功能的适用性。第二,装修行为不规范,装修质量难以保证,很多人都有切身的体会。怎么保证住宅装修质量,业主并不懂。第三,对现有住房的破坏,造成浪费和安全隐患。第四,影响邻里之间居住生活。特别是物权法出来以后,你再装修可能要征求邻里之间的意见,因为很多楼板都是共用的。这样的纠纷案件也很多。第五,增加小区物业管理的困难。很多小区建设完成之后,很长一段时间生活垃圾无法处理。 大家都知道全装修是一个好事情,应该说经过了十年时间,大家都认可全装修,应该努力推进,但是为什么推进缓慢呢?主要存在以下问题: 第一,认识与观念,这包括政府管理部门的观念,现在地方的实际是要推进全装修交两个税,大家就没有积极性,开发商也没有积极性。政府在这方面推行这么多年还是非常艰辛和困难,这是税收政策问题。开发商说全装修也很麻烦,再就是增值是不是能带来应有的效果。作为消费市场来讲,只要全装修房子推向市场,消费市场会选择全装修。比如说康居工程当中一栋全装修的房子,两栋没装修的房子,全装修的房子首先卖完。 第二,政策不配套,包括价格政策、税收政策、鼓励政策。 第三,建设体制,包括住宅竣工验收规程。 第四,装修材料与部品工业化集成度低。个人装修15年到期更换,我说这个很难讲,但是应该说业主自己做的装修和现代工业化装修肯定不一样,工业化部品、部件装修的房屋质量要好一些。现在大量的装修材料和部品工业化程度还是比较低的,日本说中国的房子不行,我说差在什么地方?人家说一个地角线就做不好,这个是很关键的,其实现场工艺也很重要。 第五,工业化、产业化集成技术水平低。 第六,开发商缺乏对装修成本与质量控制能力,未能选择适应市场定位的装修。你的产品应该采用什么样的装修,才能适合市场的需求。 三、 通过推行《商品住宅装修一次到位实施导则》 2002年建设部下发了《商品住宅装修一次到位实施导则》的文件,其目的就是: 第一,引导开发商科学建设住宅,促成住宅建设方式的转变。 第二,改善住宅供应,适应住宅市场发展新的需求。住宅市场作为整个市场经济的一部分,应该适合市场经济的发展。市场经济条件下竞争更激烈,技术发展更快,技术含量要求更高,我们要改善住宅装修工艺,能和市场经济的发展形成协调的部分。 第三,加快住宅产品生产的工业化、产业化、现代化。这是一个推进住宅全装修很好的切入点,上海做得很好,有很好的经验。这个切入点,就要求住宅部品、部件达到工业化,你没有部品、部件工业化怎么推进市场协调发展。住宅工业化水平越高,产业化程度越高,现代化水平也越高。 第四,通过推行《商品住宅装修一次到位实施导则》,提升居住质量和人居环境。 这个《导则》里面主要的内容和适用范围: 第一,作为建设部推行的文件,它是指新建的集合式的商品住房,对单个的别墅什么还没有要求,主要是以集合式的住宅为主。 第二,住宅装修一次到位,就是房屋交钥匙就可以住进去。