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商业铺面分割专题 商业铺面划分根底知识 Q1、为什么要进行商铺面积分割？ 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，〔例如步行街的廊道、电脑市场的通道等〕，因此，为了到达商铺分 割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉工程的前提下，遵循一定的科学原那么来进行商铺的分割。 Q2、商铺面积分割原那么 根据工程定位及销售的需要合理划分铺位的面积 商铺的分割，必须遵循主题定位的原那么。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类及业态，经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求不同，这是前提。因此商业工程的商业主题定位是必须考虑的内容。 进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例； 例：假设工程将来的定位是以服装、音像业为主，那么那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。 假设工程将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，那么几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购置，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。 其次，要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比方万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一两百万，面积大通道必然小，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必须选择有实力的投资者或重复投资者 2、合理利用区域内的面积，最大化得到使用； 3、防止出现铺位死角； 4、防止通道中出现柱子； 5、防止出现不规那么的铺位〔如三角铺〕； 6、通过公共局部与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；包括主 通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。尤其是单层面积较大的商场，一般后半场经营者和投资者都不感兴趣，更需要通过设置共同区域，来提高各个区域的均好性。 7、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。 Q3、如何进行商铺面积分割？ 〔1〕了解根本平面布局，提出修改意见：一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个局部我们需要更改，要即时提出修改意见。 〔2〕认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。一般规那么的柱矩是8x8的，但住宅裙楼商业可能有不规那么的情况。 〔3〕了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。 〔4〕铺位划分顺序 先根据场子面积、柱网结构，以及工程的长和宽粗略估方案分； 确定主通道和次通道的宽度； 从街铺开始划铺，先外后内； 一排排、一层层划分。 Q4目前商铺分割存在的缺点和问题单纯从营销的角度出发考虑，目前局部商业工程的分割不尽合理，这是造成局部商业工程公摊比例过高〔有的高达 50% 〕的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：1 、商铺分割从设计可以看出有许多商业工程分割不规那么，而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一局部买家造成排斥。 2 、辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除，公摊不减。〔1〕楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业工程在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安本钱，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。〔2〕厕所：目前一些商业工程在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市， 2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有 1 个公共厕所，世界 500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保存一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购置、将来维护费用，实实在在是一举多得。〔3〕空闲场地：目前的一些商业工程由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。3 、通道分割许多商业工程的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方