物业管理投标的条件、技巧分析及操作模式.docxVIP

物业管理投标的条件、技巧分析及操作模式 从20世纪90年代起，我国的房地产开发项目逐步尝试在物业管理领域推行招标投标制度。经过近10年的努力，众多大型或高档次的房地产开发项目大都采用招标投标方式来遴选物业管理单位，并出现了一些成功的范例。但是，从总体上说，我国的物业管理招标投标制度尚不成熟，无论在理论上还是在实践中，都存在许多值得进一步研究和解决的问题。　　一、物业管理投标的条件分析　　一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量的人力物力支出，一旦投标失败，其所有的前期投入都将付之东流，损失甚大。这必然要求物业管理投标公司在确定是否进行竞标时务必要小心谨慎，在提出投标申请前做出必要的可行性研究，不可贸然行事。　　（一）招标物业条件分析　　（1）物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容不同，所需的技术力量不同，物业管理公司的相对优劣势也差异明显。　　例如，对于住宅小区的物业管理，其目的是要为居民提供一个安全、舒适、和谐、优美的生活空间，因此，在管理上就要求增强住宅功能，搞好小区设施配套，营造出优美的生活环境。而对于写字楼，其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”上。故其管理内容应侧重于加强闭路监控系统以确保人身安全，增设保安及防盗系统以保证财产安全等方面。　　（2）特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特殊功用，需要一些特殊服务。这些特殊服务很可能成为某些投标公司的优势，甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现，物业管理公司必须认真对待，在分析中趋利避害。他们可考虑这些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴，从而形成优化的投标方案；反之，则应放弃竞标。　　（3）物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向，这对于其他投资公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中一些特殊要求，这有利于物业管理公司做出优劣势判断。　　（4）物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉度等。　　物业管理公司接管后出现的设计施工等质量问题，必然会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出，甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。　　（二）投标条件分析　　（1）以往类似的物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有优于其他物业管理公司的管理或合作经验，这在竞标中极易引起开发商注意。而且从成本角度考虑，以往的类似管理也可在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多开支。　　（2）人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员，是否具有熟练和经验丰富的管理人员，是否与其他在该物业管理方面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。　　（3）技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务，如智能大厦等先进的信息管理技术，绿色工程以及高科技防盗安全设施等。　　（4）财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制度和先进的分析方法，是否拥有优秀的财务管理人才资源，是否能多渠道筹集资金，并合理开支。　　（5）劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上，详见下面的分析。　　（三）竞争者分析　　（1）潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业管理公司参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似成熟的管理经验，但在某一方面（如特殊技术、服务等）却具有绝对或垄断优势，很有可能成为竞标中的“黑马”。　　（2）当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务，其质量的判定在很大程度上取决于业主的满意程度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满意的服务。较之异地进入的物业管理公司，他们一来可减少进入障碍，二来可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来，分包物业管理，从而具有成本优势，同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关系优势。　　（3）经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种：一是实体性，内部分为两个层次，即管理层和作业层，管理层由有经营头脑的人组成，作业层由与服务内容相关的操作人员组成；二是纯由管理人员组成，无作业层，他们通常不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合，以合同方式将物业管理内容分包给相关的服务企业。　　（四）风险分析　　（1）通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升，导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算，甚至出现亏损。　　（2）经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善，或缺乏对当地文化的了解，不能提供高质量服务，导致亏损甚至遭业主辞退。　　（3）自然条件。如水灾、地震等自然灾害发生而又不能构成合同