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物业管理招标投标基础知识要点 1、物业管理招标(要点) (1)概念：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，由多家物业公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 （2）招标的主体：物业建设单位，业主大会（单一业主）、物业产权人。 2、物业管理投标(要点) (1)概念：是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 (2)投标主体：物业服务企业、专业管理公司。 3、物业管理招标类型(要点) (1)根据物业类型划分：可以将物业管理招标分为住宅物业招标和非住宅物业招标。 (2)按项目服务内容的实施划分：根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标。 (3)按招标主体的类型划分：前期物业管理一般以建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公大楼设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。 (4)按项目服务方式不同：物业招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目超标。 4、物业管理招投标的特点(要点) (1)综合性:(住宅、办公楼、商业等)物业管理招标投标具有明显的综合性特点。 (2)差异性:(消费观念、需求标准不同) (3)特殊性:(一是招标主体可以是业主大会、建设单位、政府机构；二是服务是全天候、不间断、全方位和多层次)。 5、物业管理招标方式(要点) (1)公开招标:是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式；特点：公开招标的评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 (2)邀请招标:又称有限竞争招标或选择性招标，特点：招标人不使用公开方式，投标人是特定的。 6、物业管理招标、投标内容 (1)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 ①对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议 ②对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见 ③对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要，提供专业意见并对现场进行必要的监督 ④提出投标物业的其他管理建议 ⑤参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见 ⑥设计物业管理模式，制订员工培训计划 ⑦对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案 ⑧建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案 ⑨办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务 (2)常规物业管理招标内容 ①项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等 ②房屋及共同设施设备的管理； ③环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等。 ④客户管理、客户服务和便民措施； ⑤精神文明建设； ⑥物业的租赁经营； ⑦财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。 (3)物业管理招标中管理方式的确定 物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理方式和合资合作等三种方式。 7、物业管理招标、投标的基本要求 (1)参与招标投标的双方应根据相关法律、法规和规定组织招投标活动，即对招标投标的资格认定以及招标投标的具体实施程序都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理； (2)在招投标中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。 (3)招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作业主需求的物业服务企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。 (4)应明确招投标的相关程序和时间安排，确保招投标活动顺利进行。 8、物业管理招标投标的基本原则：(公开、公平、公正、合理、守信践诺) (1)由招标人依法组织实施。招标人不得于不合理条件限制或者排斥潜在投标人；不得对潜在的投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格要求。 (2)应当严格遵守相关法律、法规和招标文件的要求。 (3)确保招投标公开、公正地实施。 (4)实事求是，守信践诺。 9、物业管理招标的条件 (1)主体条件：招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，招标投标过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公共事业的，必须经产权部门批准、授权。 (2)项目条件：按照《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，住宅及