第七章 收益法的.pptxVIP

ted with Aspo第 Ed l N n3 Client Profi Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. o a 第一节 收益法的基本原理 Evaluation only. ted with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profi Cop第r二二ig节t 0 4 2 1 A价p步s骤Pty Ltd. 第三节 投资组合与剩余技术 • 了解收益法的概念； • 了解收益法的理论依据； • 了解收益法 v l a i n ； ted wi h o e S i .式式NE；；T 3.5 Client Profi • 掌握收益法的估价步骤； • 掌握投资组合与剩余技术。 Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一 、 收益法的概念 二 、 收 u t o nly. ted with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profi Co i 0的 2 1 围s o e ty Ltd. 四 、 收益法的计算公式 • 收益法是房地产估价中是预测评估对象的未来收益 ， 然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价 值来求取估价对象价值的方法。 • 将预测评估对象的未来收益转换为价值 ， 类似于根据 利息倒推出本金 ， v t n only. ted i h益A o e收 l资i e化s o、r收 T值3法5、C e t等P，rofi C i t 2 的4 2基 1 P地质t t . 地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 • 根据未来预测收益转换为价值的方式不同 ， 即资本化 的方式不同 ， 收益法分为报酬资本化法和直接资本化 法。 是y 产 e本 房 其s 对 p，o 是 的- 方 质g 中 p益y 估 收o 产 他具 是房 w • • 收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或 年收益)来表示土地价值的早期购买年法 ， 即 地价 ＝年地租×购买年 Evaluation only. ted i h如A，s o e·. l第i Wei lfi P.e ，31.6523C~ 8e7n )P在r 6f6i2 年出版C p i t》2 0写4 2：01“1在A o e，P土t t . 值只相当于六年至七年的年租 ， 但在海峡彼岸 ， 土地 就值二十年的年租 。 ” • 后来有了地租资本化法 ， 即 地价 ＝地租/利息率 • 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的 另一种表现——购买年是利息率的倒数。 • 例如 ， 马克思说： “在英国 ， 土地的购买价格 ， 是按 年收益若干倍来计算的 ， 这不过是地租资本化的另一 种表现 。 ” Evaluation only. 的资本化率的直接资本化法(价格 ＝年收益/资本化率) • 再后来 ， 出现了报酬资本化法。 及其变C p形y i t益2 0数 2(0价价1 A＝s ×t t乘 ) 。 ted i h后A，s o e了 l未i r的 T预3期5收C e t适P当rofi w • • 资本化方式的不同 ， 收益法分为直接资本化法和 报酬资本化法。 • 直接资本化法(direct capitalization)是将估价对象未来 某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以 适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 。其中