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市场研究 中国 | 2023年10月 j 成都商业地产GIS地理信息 研究报告 泰森多边形数理方法之商业应用 成都商业地产GIS地理信息研究报告 回顾中国商业地产领域研究历程，不难发现行业研究 仍以 “定性”研究方法为主流 ， “定量”分析的方法 论在业界应用相对较少 ，学术界也鲜有文献关注此领 域。究其原因，笔者发现几点原因。首先，商业地产 从投资开发到招商运营各个环节 ，涉及诸多不可控的 人为因素 ，流程较难量化 ，例如招商的业态和品牌不 只关系数量的多少 ，定位和品质更加重要却难以量化。 其次 ，中国商业地产市场的透明度和数据可得性并不 支持现阶段的业界研究大范围采用定量分析的方法论 ， 例如购物中心的业态数据、租户数据、租约数据、资 产表现数据均无须在政府监管机构备案 ，绝大多数非 上市公司不会披露相关信息 ，因此给定量分析的数据 可得性增添不小难度。再者 ，中国房地产与商业地产 开发历经二十余载的发展红利期 ，长期的牛市行情让 多数开发主体和运营主体对商业地产往往容易忽略系 统性、前瞻性研究的重要性 ，这一时期的研策更关心 投资拿地与销售回现 ，对资产经营的长线关注度不足。 然而 ，近年来开发商现金流不堪重负 ，商业地产招商 运营压力陡增 …… 日渐收紧的市场行情倒逼开发商持 有资产、关注经营性物业 ，而其中零售商业实乃重中 之重。正因如此 ，商业地产与资管运营成为时下热点。 在华经营50载 ，仲量联行持续关注中国商业地产研究。 数十年的数据积累赋予研究团队以数理视角、定量分 析方法研究商业地产的能力 。 商业地产最重要的是 “地段”。依托地理信息系统 ，我们的研究视角得以 下沉至区位、地段这一关键因素。本研究报告应用泰 森多边形 （Thiessen Polygon）数理方法，结合地理信 息系统对目标城市的零售商业市场进行定量分析 ，研 究零售商业地产的地理分布与商圈、业态、品牌及资 产表现之间的关联性 ，并通过叠加人口、房价等外部 市场数据信息 ，探讨商业地产市场的竞合关系及未来 机遇。 报告引用的新方法只是商业地产行研漫长道路上的一 场试验 ，我们对成都零售商业市场的研究实践也只是 开始。仲量联行将持续在全国范围关注零售商业地产 ， 希望与业界同仁携手同行 ，为行业研究探索一条定量 分析的创新之路。 朱建辉 资深董事 中国区零售地产及消费研究负责人 华西区研究部负责人 仲量联行 前言 成都商业地产GIS地理信息研究报告 目录 正文目录 第一章： 泰森多边形数学原理 03 — 研究从“定性”到“定量”，数学乃方法论之源 第二章： “自然边界” 09 — 以地理信息视角，度量零售商业的“最短距离” 第三章：“经济边界” 21 — 从“整体”到“局部”，解构零售商业“辐射力” 第四章：“拟合边界” 34 — 理论结合实践，商业地产辐射力之双面性 第五章：“组团边界” 41 — “1+12 ”，零售商业之“竞合” 专题目录 专题研究一：流动性问题 15 — 商场营收高低与消费力跨区流动的相关性 专题研究二：动线问题 32 — 高架和铁路切割商业外部动线 专题研究三：组团问