《房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战.pptxVIP

房地产项目成本全过程 成本精细化管理与造价控制;总目录;— 二;随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文 件 ：《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《关于调整中央分成;国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：对项目资本金达不到35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007 年9 月27 日央行和银监会;房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。 1.开发成本 土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占 用税 、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%； 前期工程费，指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用；;房地产项目定价方法 成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。 单位产品价格=单位产品成本×（1+加成率）;2.利润率及目标成本的确定 1.1目标利润的确定 ①目标利润率法，公式如下;建立健全信息管理系统，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助于目标成本管理团队理解顾客需求、竞争产品及产品设计与产品成本之间的关系，是;传统的成本管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在： 被动式控制成本 采取过程或事后控制成本方法 没有系统对成本进行控制。;1.重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。 2.基本供应链：设计商-施工总承包商-材料、设备供应商-物业管理商，这是房地产;由于成本管理是个系统工程，为此成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理;总目录;— 二;征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体 规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系 列法规、政策的熟练把握。Evaluation only. with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profil Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。 （1）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，;施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是： （1）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程;首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留 和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。;营销环节的控制重点应该从四个方面去体现： 销售流程的优化； 销售部组织框架的构建；;根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大;总目录;— 二;在建筑工程项目管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键，对项目投资者正确控制投资目标值具有重大意义。不论何种项目，其前期工作的核心是编制符合实;建设项目投资决策阶段影响工程造价的决定因素主要有：项目建设规模、项目建设标准、项目建设地点三个方面。 （1）建设项目的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲 也是解决“生产多少”的问题，往往以该建设项目的年生产（完成）能力来表示