56房地产估价的剩余法.docxVIP

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第二篇 资产评估实务第五章 房地产评估

第六节房地产估价的剩余法

基本思路与计算公式

剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。

思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。

待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费

地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用

销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。利息：包括自有资金和借贷资金的利息

适用范围及注意事项

适用范围

待开发土地的估价。

将生地开发成熟地的土地估价。

3)待拆迁改造的再开发地产的估价。

注意：

选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。

正确判断预期售价

将各期发生的费用转换为评估基准日

操作步骤（略）

应用举例

有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗