第十章---物业租赁管理.pptx

第十二章;一、物业租赁的定义;二、租赁的经济实质;物业租赁的一般特点:;三．房屋租赁的法律特征;（四）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止

（五）对租赁关系的主体有相应的法律要求租赁双方必须具有民事行为能力；

出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；

承租人符合法律限制承租的要求（公租私外租内等）。;（六）对租赁客体的有明确的法律要求;第二节 租赁契约管理;一、房屋租约的法律特征

1．房屋租约是双务有偿合同;2．房屋租约是诺成性和要式合同;3．房屋租约是继续性合同

双方义务与合同续存期有关，不因房屋产权转移而终止。;二、租有权的概念;（一）有年限的租有权;（二）周期性租有权;（三）不定期租有权

双方均可随时终止租约，但需提前通知。;（四）默认租有权

境外有的一种强占租有权方式，租约到期可以不经房主许可续租。;三、有效租约的基本条款;8.变更或解除合同的条件；;违约责任；

合同生效条件；

当事人约定的其他条款。

如：税收与保险费的分担、改建的规定、保证金等;租赁合同的作用：

确定合同原则

明确标的物

明确权利义务

约束双方租赁行为;四、租赁合同的建立与终止;租赁合同签订后,30天内须到当地房地产管理部门办理登记备案。;申请备案需交下列文件：;2、租赁契约的变更与终止;一般终止条件：;其他违反有关规定的情况：;五、租赁纠纷的调解和仲裁;六、租赁双方的权利和义务;2、义务;（二）承租人的权利和义务;2、义务;第三节 物业的租金;一、物业租金的构成;一般由八项因素构成:;2.成本租金;3.福利租金;二、租金计租方式;（2）净租金;若物业管理费是按租金比例收取时，承租人多愿意选择纯租约方式。

租户选择三纯租约时应特别注意大修周期与承租期的关系。;（3）百分比租金

百分比租金以（年）营业额为基础，按营业额一定比例计算。

多见于商业物业;第四节 租赁营销管理;一、营销原则;（一）出租空间的检查;（二）重视现有租户的推荐介绍

花费最少、成功可能性最大的出租物业的方法是：;二、营销活动

完整的市场营销活动可以分成三类：广告竞争；形象宣传；个人销售活动???;（二）形象宣传;2、准备新闻稿供发表;（三）个人销售活动包括两个方面：

一是与独立的房地产经纪人（公司）合作

二是物业管理者直接与有意向的客户打交

道;1、与代理商、经纪人合作;三、谈判和签约;（一）引导客户;（二）鉴别客户;从二个方面进行：;（2）租赁历史;（三）谈判或协商;（3）让价幅度不宜太大

让价幅度过大反而会使客户降低对你的信任感度，造成谈判中讨价还价的不良持续。;要有充分的自信心

喜怒不形于色

让客户感到你也是站在客户立场上为客户利益考虑的;2、让步;3、谈判所涉及的一些主要条款;（2）租期

长期租约、租金逐期上升的条款对业主有利，而按比例收取租金的租约只有对那些被证明极有声誉、前途看好的大公司租户才值得采用。;（3）扩张优先权;（四）签约

一般要预收租金和保证金，并且签订管理公约和发给大楼管理规