“白玉”的瑜瑕之争——解密白玉兰广场百亿 CMBS 案例使用说明.pdfVIP

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“白玉”的瑜瑕之争——解密白玉兰广场百亿CMBS

案例使用说明

一、教学目的与用途

1.适用课程：固定收益证券、公司金融、金融市场与金融机构

2.适用对象：本案例主要适用于金融专业硕士、MBA等学习。

3.教学目标：本案例介绍了白玉兰广场CMBS的发行背景，包括房地产行

业的融资困境、CMBS融资模式的优势以及白玉兰广场自身的特点，然后从发行

动因、发行过程、产品核心要素（基础资产、参与主体、交易结构及流程）等角

度对该资产支持计划作出了详细介绍，最后从产品发行结果及影响出发，分析了

CMBS的融资效果和潜在风险。案例涉及到的知识点有：地产行业融资方式及各

方式的特点、CMBS的特点和基本要素、CMBS的交易结构、企业融资和资本结

构相关理论、资产证券化基础理论、风险管理理论等。本案例的教学目标主要包

括以下几个方面：

（1）使学生了解我国房地产行业的融资现状，掌握各类融资方式的特点及

优劣，培养学生运用专业理论解决实际问题的思维和能力。

（2）使学生学习并掌握CMBS的核心要素，包括基础资产、参与主体、

交易结构及流程等，并据此分析某一具体商业房地产抵押贷款支持证券的交易结

构。

1.本案例由中央财经大学金融学院的苟琴、彭芙瑶、马若璨、杨颖撰写，作者拥有著作权中的署名权、修

改权、改编权。

2.本案例授权中国金融专业学位案例中心使用，中国金融专业学位案例中心享有复制权、发表权、发行权、

信息网络传播权、汇编权和翻译权。

3.由于企业保密的要求，在本案例中对有关名称、数据等做了必要的掩饰性处理。

4.本案例只供课堂讨论之用，并无意暗示或说明某种行为是否有效。

5.本案例涉及的“金光上海白玉兰广场资产支持专项计划”发行始末为真实事件，案例主要根据项目说明书、

交易所公告及其他公开信息整理而成。

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（3）分析CMBS可能存在的风险及其影响，引导学生思考如何防范这些

风险。

二、启发思考题

1.结合本案例和其他相关知识，谈谈CMBS与REITs、信用债的区别，并分析

为什么金光纸业最后选择了使用CMBS进行融资。

2.典型CMBS产品的交易结构是怎样的？请作图来反映CMBS各参与方的权力

与义务关系，并结合本案例中的白玉兰广场CMBS，简述商业房地产抵押贷款支

持证券的特点。

3.结合白玉兰广场CMBS的产品设计及公司财务状况，从发行企业和房地产行

业角度阐述CMBS产品的优势。

4.针对案例第三部分分析的白玉兰广场CMBS的潜在风险，思考可以采取哪些

措施进行有效防范。

5.结合本案例，分析投资者在作出商业地产抵押贷款支持证券的投资决策时需

要考虑哪些因素，并据之分析白玉兰广场CMBS的投资价值。

三、分析思路

1.教师应鼓励学生运用所学的企业融资基础知识，结合本案例中提到的白玉兰

广场CMBS的产品核心要素、参与主体和交易结构等具有的特点，对比CMBS

和REITs以及信用债的区别。包括但不限于交易结构、退出方式、税费成本、增

信手段、信用基础、风险来源等多个方面。

2.教师应在教学过程中带领学生细致分析白玉兰广场CMBS的产品结构，引导

学生自主归纳CMBS产品结构中的共性，并在梳理各参与方的权力与义务的过

程中让学生进一步领会CMBS产品的独特之处。

3.教师应启发学生从发行企业和房地产行业的视角探索CMBS产品的优势。在

注重定性分析的同时，教师应鼓励学生辅之以必要的量化手段，结合公司的财务

报表等信息进行必要的计算，从而更加深切的体会CMBS产品的优势。

4.教师应引导学生从白玉兰广场CMBS的风险来源出发，结合所学的风险管理

的基础知识，有针对性地提出防范风险的措施，包括完善信用增级方式、跟踪物

业资产经营状况和标的物业价值评估、及时进行信息披露等。