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XXXX物业早期介入方案

为了此后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式订立物业服务合同后，将根据实际状况，对“XX”制订科学、成熟、对应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础

1、物业前期介入的第一规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参加社区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案与否合理,力求使社区的设计方便后来的物业管理工作。

监控和消控中心的设立;社区人车分流的设计;公共照明开关设立位置;公共照明开关开闭形式;

物业管理用房的位置设计;社区垃圾房的设立;

公共洗手间的设立;信报箱的设立;

公共通告栏的配备;

家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

2、建设施工阶段

建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场理解工程进度、施工状况,逐步对物业的硬件增加理解,对有些影响使用功效的问题早发现、早协调、早解决,为此后的物业管理工作奠定良好的基础。提出设备的设立和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;审查有关工程(涉及绿化工程)的优劣,提供改善意见;

提供机电安装及能源分派的有关专业技术管理意见;提供功效布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

协助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

提前熟悉房屋中的多个设备和线路,涉及房屋内部构造、管线布置及所用建材的性能;

检查工程施工进度(根据需要参加建造期有关工程联席会议和建筑师定时碰面会等);

检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又能够更改的部分提出建议;

配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;提出遗漏工程项目的建议;

对社区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足此后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和此后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定时视察施工现场,参加工程例会,及时提出维护发展商利益和确保施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功效的验收,对多个设备、管线都逐个检查。

参加委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

参加重大设备的调试和验收;制订物业验收流程;

指出工程缺点,就改良方案的可能性及费用提出建议。

普通状况下，深化设计、施工两个环节多会同时开展，物业驻场人员的重要工作也来自这两个方面，其重要工作有：

1、进一步理解项目特点，拟定现场顾问计划。

在进入项目以前应当对项目进行进一步理解并制订计划。

审读图纸，理解项目系统状况；

从设计阐明入手，对建筑图纸、构造图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，理解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的成果进行汇总，为制订工作计划做准备。

根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。

根据理解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。

2、关注工程进度，统计现场状况。

在现场巡视过程中，统计全部关注的细节，为提供物业建议做准备。

根据工程计划，调节工作计划；

随着现场状况的变化，工程进度计划也在随时调节，物业现场介入人员应关注该计划，及时调节物业的顾问计划及工作侧重点。

统计设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真统计设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。

统计施工现场发现问题，为提出多个建议做准备。

施工过程是根据施工便利与否而适时调节的，因此，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如统计某些隐蔽工程和截门等的位置变化，使此后的物业维修能精确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议。

通过参加设计协调会、施工协调会、监理睬等理解施工焦

点；

参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，理解项目状况，并在会议上明确物业规定，适时的提出物业建议。

根据会议等的实际状况，适时提供书面物业建议。

4、通过对项目的进一步理解，提供现场物业建议。

改善设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，某些设计人员甚至无视后期维护、

管理的需求，物业现场介入人员要理解、统计这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

改善施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过统计现场的状况，汇总后及时向甲方及

施工单位提供书面建议，督促整治不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、实验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

优化施工