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本钱控制的四大重点！

一、对管理的理解

管理是指使活动完成得更有效的过程。这里的过程表示管理者发挥的职能，概括地称为方案、组织、领导、控制。

效率是管理极其重要的组成局部。管理还必须使活动的实现预定的目标，即追求活动的效果。

二、房地产开发工程的本钱管理

〔1〕房地产工程的全本钱概念和范围

房地产工程的本钱可以理解为以建造商品房为目的，从购置土地、前期筹划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。

工程的开发本钱根本可以分为五大局部:

1、土地本钱；2、工程本钱；3、营销本钱；4、管理本钱；5、财务本钱。

工程本钱是我们在工程开发过程中进行本钱管理的重点。

〔2〕中海地产本钱管理架构

三.中海地产公司的本钱管理思路1、全过程目标本钱管理

2、动态本钱管理

实时反响目标本钱和动态本钱的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对本钱的控制必须建立详细的和可操作的动态本钱信息系统以及保持动态的监控。

模式：

以ERP工程管理系统为主要监控手段，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反响和对超支情况的有效控制。

〔1〕在工程的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立本钱控制目标，实行全过程目标本钱管理。

〔2〕对处在不同阶段的工程，地区公司应编制并上报本钱、盈利测算资料,确定为下一阶段本钱控制的目标值。

〔3〕本钱预警

工程施工阶段出现总本钱预计超支2％或建安本钱超支5%的情况时，应及时上《工程本钱超支审批表》或《建安本钱超支审批表》，并附上本钱超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支本钱的消化途径、应汲取的教训和改良的措施，批准后相应调整本钱控制目标。

〔三〕房地产开发工程本钱管理的思路

本钱管理总思路：以统一本钱科目为前提，以全过程本钱管理为主线，以建安本钱动态监控为重点，以建立本钱经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP工程管理为手段，构建有效的本钱管理体系。

三、前期开发本钱及控制简述

〔一〕土地本钱管理

土地本钱〔约占工程总本钱的20-80%左右均有可能〕，主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

〔二〕设计费用管理

设计费用〔约占工程总本钱的1%左右〕，主要包括了工程开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。

对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：

〔1〕无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最正确的性价比；

〔2〕严格控制设计质量，在工程前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致本钱增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；

〔3〕在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；

〔4〕在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。〔5〕对设计费用进行限额控制。

〔三〕对设计费用进行限额控制

设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。

控制设计的意义

一方面，合约及工程应积极配合参与结构选型设计、根底设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以工程定位为原那么，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多项选择样、多分析、防止完工后的返工及不必要的本钱浪费。

四、设计阶段的本钱管控

房地产工程本钱管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、工程建造施工阶段、竣工结算阶段。

本钱管理最有效是在初步设计阶段，工程本钱确定比重最大的发生在招标阶段，本钱管理最复杂、变更工作量最大的发生在工程施工阶段，竣工结算阶段那么是确定工程最后收入和本钱的阶段。

〔一〕初步设计阶段的工程本钱控制

多种设计方案经济性比拟。

设计方案经济性比拟是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，本钱控制人员进行经济比拟，寻找造价最低的设计方案。通过设计方案的经济性比拟从而降低工程造价是发挥工程优势的一个主要方式。

具体操作方法大体的思路是：

规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反响意见的根底上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心〔结合营销和客服〕向设计单位提出主要方案和可替代方案，本钱控制中心负责根据这些方案进行造价比拟，确定费用最低的设计方案。本钱控制中心向规划设计中心提出本钱控制建议，考虑最低造价方案的可行性。

〔二〕开展限额设计，有效控制工程本钱

中海地产限额设计标准：

〔1〕工程档次界定

超高档：售价为当地平均房价2