中国房地产行业的未来_2.pptxVIP

中国房地产行业的未来;中国房地产行业的发展;第一阶段、

改革开放后，特别是上世纪90年代开始，中国实行市场经济，这可以说是对企业的一次松绑也可以说是放权，让行业随着市场的需求关系自动“调节”。在这一时期出现了“万科”“远洋地产”“顺驰”等比较早期的房地产企业。这一阶段中国的房地产行业不瘟不火。;第二阶段、

这一阶段可以说是中国房地产行业的过渡期，在1997年东南亚金融危机之后，中国经济疲软，

政府为了扭转中国经济的颓势，开始施行住房政策改革，从而吹熟了房地产行业。;第三阶段、

2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。房地产行业得到了空前的发展，由于地价上涨、住宅房需求的增大，房价开始出现快速增长，短短十年间涨幅超过200%同时出现一些新的词汇，比如“炒房”;最近几年中国的房地产行业火爆，造成地价连续上涨，各地纷纷出现“地王”。（图为上海“地王”——上海外滩8-1地块）;炒房——伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房。;房地产看起来像一张“潜力股”，这就吸引着炒房客们开始囤房，这直接导致的便是这张所谓的“潜力股”越长越高，北京、上海、广州、杭州等一线城市商品房价格约为2万/㎡，有些甚至超过了3万/㎡。如今单就住宅房而言，我想大部分的中国人民是买不起一套房子的，或者说是奋斗一辈子也不能够买的起一座房。;房地产的过快发展有什么危害呢？;首先来看一下日本房地产泡沫;1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。;1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地???市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。;泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。;泡沫过后，是日本经济停滞的10年，对许多日本国民来说，这10年简直如同漫长的梦魇。;中国的房地产现状;如今中国房地产的快速发展为中国的GDP快速增长起到了很大的作用，但是人们所担心的“房地产过热”的问题也接踵而至。;“我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。”;其实早在2005年4月份，美国《华尔街日报》就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发表了一篇评论文章。文章直言不讳地指出:中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。该文并且援引当年中国国务院下发各级政府的一份文件来佐证其观点。;房地产泡沫如何破灭的呢？;房价持续在高位运行，给国民经济的平稳运行带来了巨大的风险。它不仅仅掏空了广大买房的老百姓的钱包，还让他们中的许多人背上了大额的债务，一旦因为房价的持续走高将供求链拉断导致房价暴跌，将会给他们的生活带来巨大的负担。这里面的道理很简单：房价持续走高，终有一天会高到老百姓买不起房的地步，那时，原本指望用高房价赚取更多利润的开发商为了回拢资金必然降价。;当然，在降价以前开发商们会有一段“有价无市”的坚持高价不降的时期，但是，一旦被日益绷紧的资金链逼到无力维持局面的时候，降价销售将成为必然选择。但是，在房价掉头下跌时，出于“买涨不买跌”心理的支配，持币等待的买房人不但不会加入购买者的行列反而会“再等等看看房价会不会再跌的低一点”。;在这样的情况下，出现价格暴降出