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致：中南集团

中南常州城市进入及取地报告

2010年11月

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常州城市可进入角度

楼市角度

常州的整体经济水平处于长三角中上项目周边在售项目整体品质较差，整个新

水平，且藏富于民，具备较强的购买

北区市场随着区域的开发成熟，销售价格

力，但目前房价水平不高，随着商

业、商务的快速发展，高素质外来人也不断创出新高，整个区域缺乏高质但价

口导入，未来发展空间相对较大。格相对适中的产品。

新北区域发展角度地块角度

整个新北区位于常州未来重点发展区地块位置尴尬但资源性较好，优质的活水

域，在经过前几年的发展以后，北部水系使得项目具备了成为高品质项目的先

新城已经初具规模；本地块虽隶属于

决条件，也是成为项目区隔于其他项目，

新北区，但位置偏离核心发展地带，

被边缘化，因此处境较为尴尬，成为突围于同质化竞争激烈的周边市场的一把

项目开发中最大的悬念与瓶颈。利器，因此价格250万/亩以内可以储备；

城市即将步入快速发展轨道，向北发展成为必然；楼市热度虽够，但同质化竞争激烈，高性价比产品缺失；

因此，高性价比产品，依靠品质突围将会是项目重点的发展方向

最后我们对于项目开发进行了简单的测算，我们发现当土地出让价格低于300万/亩时，项目税后财务内部收益率达到

了18.44%以上，方案完全可行；当土地出让价格高于450万/亩时，项目税后财务内部收益率仅为8.46%以下，这时，

我们认为方案完全不可行。

2

PART

1

解读常州

常州市是私营经济发源地，是典型的“藏富于民”的城市，大量的私营企业主拥有强大的购

买力。但是，常州又是长三角经济圈的人口流动相对空白的城市，对外来人口，特别是高素

质人口的消费吸引力严重不足，这是常州收入高，房价相对较低，市场规模扩容慢的主要原

因，也说明突破瓶颈后常州实现快速均衡发展存在巨大空间……

3

宏观经济研究：1、经济运行情况良好，但较周边发达城

市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中；

长三角城市圈研究：1、长三角是中国最活跃的经济带，解2、经济结构以第二产业为主，第三产业比例偏低，可调

优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求；整空间较大；

2、长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效读

应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；常城市发展研究：1、常州市地理位置优越，是现代制造业

发达的工贸城市和具有江南特