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一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险

本文字数5467字。作者：叶明筠

【一】美国会员制养老项目运营分析?美国养老社区一一CCRC简介美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。第一，独立生活服务。接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。第二，辅助生活服务。当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。第三，护理生活服务。当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的24小时专业护士进行照料和监护。通常接受护理生活服务的老人年龄在80岁以上，并居住在特殊的24小时单元或护理中心。?CCRC会员制收费模式养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从2万?100万美元不等，平均25万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。另一个条件则是此小区必须能够满足年长者住民在不同阶段中所需要的照护服务，至其过世。在美国，CCRC的定价模式分为三种方案：A型终身照护方案。终身照护合约，入门费相对较高，月服务费不会随着身体的变化而增加。B型一一改良型方案。一定范围内的照护合约，人门费相对A型较高，月服务费在需要照护的一定期限内（或等级内）保持不变，超过一定范围，按市场价的一定比例收费。C型——按服务项目收费方案。

根据身体状况，服务不同，月服务费会随之而变化。根据定价模式，美国CCRC通常采取会员制的收费模式：入门费+月费。入门费：返还部分+非返还部分，通常返还比例为50%?90%。美国养老机构入门费的价格主要考虑周边住宅的均价、市场竞争和开发成本，非返还部分一般为行政服务费，返还比例与入门费和月费的定价有关。月费：服务费、餐费、基本水电等。根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要大约支付3000美元，半护理老人大约支付4000美元/月，全护理老人则是5000?6000美元/月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。如果一位老人在CCRC独立生活15年，每月支付3000美元，加上入住时一次性支付的费用（平均25万美元），从入住到去世，在CCRC花费的总费用在80万美元左右，这还不包括通货膨胀可能造成的物价上涨。此外，老人还会有其他生活支出，如电话费、娱乐，以及医疗保险中不包含的其他项目，如看医生时的挂号费。■美国中高端养老机构案例案例一：AMSTERDAM老年公寓（高端）（见下表）该项目位于纽约皇后镇、华盛顿港，建筑面积55800平米，共229个独立生活房间、56个专业护理房间、26个协助生活房间、18个失智房间。案例二：3030公园水印社区（中高端）（见上表）该项目位于康涅狄格州布里奇波特市，社区拥有246个单元，其中185套为自理养老单元、26套为半自理养老单元、13套为失智照护单元、并设有22个医护床位。【二】中国会员制养老社区实践中国中高端养老社区充分借鉴美国CCRC发展经验，引入会员制模式，主要分为两种，一是参照美国的可返还入门费模式，一是采取15年租金趸交模式，以下结合案例具体介绍。■会员制收费模式一：可返还入门费+月费案例一：泰康之家申园（上海）该项目位于上海历史发源地松江，余山脚下，总投资42亿元，占地面积9万平方米，建筑面积约22万平方米，可容纳2400户居民。申园引入国际领先的CCRC养老模式，“1+N”的全方位