资产评估基础与实务（刘淑琴 ）PPT全套完整教学课件.ppt

拓展知识：路线价法在房地产评估中的应用二、路线价法的基本计算公式宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度三、路线价估价法的适用范围适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。四、路线价估价法的程序（一）路线价区段划分1、地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段。2、路线价区段一般为带状地段。3、街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。4、对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。**拓展知识：路线价法在房地产评估中的应用（二）标准宗地的确定1、标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。2、路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积。（三）路线价的评估方法一：市场法等基本评估方法，各国通用；方法二：评分方式；(四）深度百分率表的制作（五）计算宗地价值**拓展知识：路线价法在房地产评估中的应用五、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类）1、四三二一法则四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。2、苏慕斯法则100英尺深的土地价值，前50英尺的价值占宗地价值的72、5%，后50英尺的价值占宗地价值的27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%。3、霍夫曼法则深度100英尺的宗地，最初的25英尺价值占全宗地价值的37.5%，最初的50英尺价值占全宗地价值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%。4、哈柏法则（了解）宗地价值与其深度的平方根成正比**拓展知识：路线价法在房地产评估中的应用七、路线价法的应用举例【例题】现有临街宗地A、B、C、D、E，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。提示：1、这里的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格。2、这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。3、使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过，大家注意理解下面的公式就可以了。宗地总价＝标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度A＝2000元/（标准宽）英尺﹒标准深度×0.4×10＝8000（元）B＝2000元/（标准宽）英尺﹒标准深度×0.7×10＝14000（元）C＝2000元/（标准宽）英尺﹒标准深度×0.9×20＝36000（元）D＝2000元/（标准宽）英尺﹒标准深度×1.0×20＝40000（元）E＝2000元/（标准宽）英尺﹒标准深度×（1.0＋0.09）×30＝65400（元）**拓展知识：在建工程评估一、在建工程的含义与特点在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。二、在建工程评估的资料收集与分析第一，收集与待估在建工程有关的政府批准文件和工程其它详细资料。第二，评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。第三，了解开发商有关情况，检查工程质量。第四，搜集有关法定参数。**拓展知识：在建工程评估三、在建工程评估的主要方法1、形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度进行评估在建工程价格的方法。应用形象进度法评估在建工程价格的计算公式：在建工程价格＝建造完成后房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1－折扣率）其中在建工程建造完成后的房地产市场价格，一般可采用市场法或收益法评估。工程形象进度百分比＝（实际完成