房地产企业借款利息的涉税风险分析.docxVIP

房地产企业借款利息的涉税风险分析

引言：

资金是企业的血液，对房地产这类资金密集型企业而言，融资显得至关重要。在“三道红线”等政策出台后，房地产行业融资规模受到严格限制。2022年11月23日，中国人民银行和银保监会联合推出16条促进房地产市场平稳健康发展的金融举措。但是，同年12月27日，央行发布的四季度企业家问卷调查报告仍然显示：56.3%的企业家认为资金周转状况“一般”，15.2%则认为“困难”。为保障资金周转，房企的融资手段趋于多样化、复杂化，针对借款利息的研究和讨论也随之增加。

1.文献综述

黄辉[1]对国内房地产上市公司进行考察调研后指出，我国房地产企业的金融生态环境较为严格、受到的融资制约较大。姜妍[2]也指出，我国大量房地产企业还存在融资难的问题。另一方面，针对房地产企业融资产生的利息，谢敏华[3]认为，资本化起止时点与利息金额的计算方式对房企至关重要。徐德林[4]认为，如何正确进行利息资本化将会直接影响房企收入与成本费用的配比科学性。林壁明[5]对房地产行业前50名的企业利息资本化情况进行统计研究后指出，我国房地产企业的利息资本化率普遍较高。

而从制度角度来看，无论是会计准则还是所得税法，对于利息资本化都有明确的界定。对于房地产企业而言，开发项目的建设周期基本在12个月以上，在此期间发生的相关借款费用，可作为资本化支出计入开发产品的成本。结合实务工作中掌握的情况，本文认为，房地产企业对融资利息的处理，有以下几个关键环节存在涉税风险，后文将结合相关案例展开具体论述。

2.利息资本化确认时点

2.1起始时间

参照企业会计准则的规定，在资产支出和借款费用已经发生的前提下，影响房地产企业利息确认资本化的起始时间的关键条件是：“为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始”。针对这个条件，实务中房地产企业一般可参考这几个时点：建设项目施工许可证的签发日期、施工许可证载明的合同工期起始日期、施工总承包合同的签订日期和监理单位出具的工程开工令日期。

由于开发贷款属于项目专项贷款，一般在项目取得施工许可证之后放款，因此开发贷的起息日即为资本化的起始时间。但是，若存在其他为购置土地而取得的借款（如股东借款），该利息的资本化起始时点须严格遵循前述规定。朱纯文[6]曾指出，房地产企业购置土地而借款的利息应在实际施工进场后开始资本化。某市A房地产公司曾于2020年初竞得一宗土地，拟引入合作方后再进行开发。但因地块位置偏远、未达七通一平条件而未能成功签署合作协议，A公司一直未进行开发建设。2021年A公司进行所得税汇算清缴时，事务所指出：该项目未取得施工许可证、未实际开工建设，用于购置土地款的股东借款利息不得资本化。A公司因此将约3075万财务利息调整为当期费用，2020年产生巨额亏损，但当期应纳所得税额减少约769万。不仅如此，延期开发两年以上将导致A公司后续面临被征收巨额土地闲置费（约1.39亿）的风险。

2.2终止时间

企业会计制度规定：当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，应当停止借款费用资本化。在实务操作中，判定房地产项目资本化终止的时间为项目完工并竣工验收的时点，即将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案通过并取得竣工备案表的时点。实践中，许多房地产项目的交房时间和开发贷到期日晚于竣工备案时间。在此情形下，应将楼盘竣工备案日至开发贷款到期日期间的利息做费用化处理。

某市的B房地产开发企业的住宅项目于2020年11月10日取得《竣工验收备案书》，2020年12月25日向业主办理集中交房手续。因该项目开发贷款于2021年3月到期，因此财务人员将2020年4季度支付的贷款利息（约700万）全部在当年作资本化处理。税务局在次年审核B公司的土地增值税清算报告时指出：项目开发贷款利息资本化的终止确认时间为2020年11月10日；房地产开发项目竣工备案后发生的利息应全部作费用化处理，且不能在土地增值税清算时扣除。因此，B公司在2020年11月11日至12月31日的贷款利息（约99.17万）应在当期直接计入财务费用，当期所得税汇算清缴时应调减应纳税所得额99.17万元，减少当年应纳所得税24.79万元。

2.3资本化的中断

实务中，房地产企业经营生产活动非正常中断应暂停利息资本化的问题经常容易被忽视。参照会计准则的规定，若借款资金所投资建设的项目在中途因非正常原因连续3个月以上的，应当暂停借款费用的资本化。正常原因，如常规气候因素（如北方冬季寒潮天气、南方梅雨天气）导致的施工暂停不属于非正常中断。房地产领域常见的非正常中断情况包括：重大安全生产事故、原材料或设备无法到货、因施工质量纠纷导致的诉讼或停工等。

2021年，湖北证监局就凯迪生态