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房地产开发项目各阶段税务筹划方案设计

引言：

房地产业发展进程经过不断演变，逐渐引发出一系列问题，比如区域投资热度过高、房价上涨速度过快、资金流动集中化等，从而不仅阻碍社会其他产业的发展建设，而且对我国国民经济整体增长产生负面影响。为此，国家特别制定诸多针对房地产业的调控政策，达到有效抑制上述问题的目的，并且逐渐加大对房地产业政策调控与房价管控的力度，使得房地产行业利润空间日益缩水，盈利增长幅度趋于平缓。基于此，房地产企业必须坚守可持续发展路径，严格把控经营成本与市场规模拓张，重点设计合理的税务筹划手段降低企业应缴税额，促进企业经济效益大规模提升。

1.房地产开发项目各阶段涉及的税种分析

首先，在房地产企业初步设立阶段，该阶段所涉税种有：一是根据权限、许可证照、营业账簿、产权转移数据等内容缴纳印花税；二是准许以不动产出资缴纳的契税。

其次，在房地产企业项目投资开发阶段，该阶段所涉税种有：一是土地使用证明办理前，依据土地价格完成土地款契税与印花税缴纳；二土地使用权获取中，根据实际占用耕地面积与相应税率完成耕地占用税缴纳；三是土地交付后依据土地面积完成土地使用税缴纳，该税种缴纳采取差别定额法，具体根据城市区域大小划分，以每平米土地年应交税额的定额税率；四是项目建筑施工中合同签订事项，依据规定税率完成印花税缴纳。

最后，在房地产开发项目销售经营阶段，该阶段所涉税种有：预售阶段的根据预收款3%完成增值税预缴，根据增值税完成城建税、地方教育附加税预缴，根据未含预缴增值预售账款完成土地增值税预缴，根据毛利额与实际经营损益计算结果完成企业所得税预缴。针对上述预缴税种，经过项目竣工、交付正式投用时进行清缴，并且对部分符合条件的进行土地增值税清缴工作。同时，所涉税种包含不动产租借服务的增值税、房产税、城建税附加税及印花税。

2.房地产开发项目各税种筹划方案设计

2.1土地增值税

2.1.1预缴计算方式

按照相关政策文件，土地增值税计税依据不含增值税，定义为不含税收入。

所以我国房地产企业在预售与销售获取收益环节，分别整理出专项税务计税依据与预缴土地增值税的计算公式：

土地增值税计税依据=预收款（1+增值税税率）

预缴土地增值税=预收款/（1+增值税税率）＊土地增值税预征率

与此同时，房企为提升土地增值税预征税款计算精准度，税务部门随即制定全新政策文件，明确指出房地产企业土地增值税计算作业可套用如下计算公式：

土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）＊土地增值税预征率

依据前者所提政策要求，汇总土地增值税计算方式主要分为两种情况：第一种在一般情况下，计算公式为：土地增值税预缴税款=收入总额/（1+9%）＊2%；第二种在简易情况下，精简计算公式为：应预缴增值税税款=（收入总额-收入总额/（1+9）＊3%）＊2%。经分析上述计算结果得出，即使计算方式简化，但预缴税款大于一般计算方法，故而建议选择一般缴纳计算方法，从而达到降低预缴额度，规避资金占用过大的现象。节约预缴土地增值税=收入总额/（1+9%）＊2%＊6%。

2.1.2控制增值率

按照我国土地增值税一系列政策条例，驱使土地增值税率变动呈阶梯状，主要通过税种比例确定相对应档次的税率，起征点税率为20%。换言之，如果房地产开发项目因诸多诱因导致利润水平不足，增值率未达到起征点，则不用缴纳土地增值税。

节约税款=（收入-扣除金额）＊30%=增值税＊30%

最大值=扣除金额＊20%＊30%，对应6%的增值空间

经过延展该政策内容，预测增值额后，如果增值比率超出20%，假设成本为F，增值率为P，土地增值税缴纳计算方法以增值比例为临界值，分为两种：一是增值率P小于临界值20%，土地增值税为0；二是增值率P在20%-50%区间内，土地增值税=F＊P＊30%。

显而易见，在超出临界值以外，土地增值税支出将会产生F＊20%＊30%的突增，设定平衡方式为：F×（P-20%）×（1-30%）≥F×20%×30%

解：P≥28%。即设定增值率P界定值为28%，只有房地产企业增值率比率大于界定值，才能保证自身所剩利润额超出20%增值率水平。因此，在预估土地增值率位于20%-28%区间内，建议采取减少销售价、削减收入等方法，合理控制增值率，以此达到免缴土地增值税的目的，有效缓解企业一系列税负压力。

2.1.3费用扣除

按照相关土地增值税清算的规定条例，充分整理企业内部财务利息，对存在可转让工程计算分摊且具备金融机构证明凭证的部分，皆予以扣除。需特别注意额度界定值，即必须在金融机构的同期贷款记录计算额度区间内；充分整理内部其他研发类经费，得扣除额度为≤（土地使用权支付额+项目开发成本）＊5%。如果情况相反，研发费用扣除计算方式为≤（土地使用权支付额+项目开发