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房地产企业成本数据库搭建的研究

引言：

近几年，除了限价限购限贷政策外，房地产调控新政频频出台，如：三道红线、严查经营贷、集中供地等，这些政策都指向“房住不炒”的基本方针。房地产企业受此影响严重，行业洗牌大幅变化，行业已进入黑铁时代。企业除了加强运营管理的应对外，管理精细化、数字化、科技化是行业标杆企业的共同选择。企业向内部挖掘成本潜力、盈利能力，成本数据库对提升精细化管理水平，创造企业价值具有重大的意义。

1.企业成本数据管理的现状及问题

1.1成本数据管理较差

成本管理以数据为基础，数据最主要的功能之一就是通过对比从而促进管理改进。目前行业中的普遍情况是成本管理线条中数据零散、没有数据库或者采用EXCEL表管理数据的低效状态。

部分标杆企业虽已建立数据库，但数据库存在入库差、管理差、出库差等问题。入库差是指入库数据质量差、数据入库效率低；管理差是指数据入库后是需要管理的，没有管理的数据库混乱不堪，数据不具备使用价值；出库差是指数据出库使用时效率极低，导致数据库使用意愿低。

1.2成本数据语言不统一

统一数据语言是数据库建设的前提。很多企业的数据库未能建立或数据库未能真正应用到成本前置管理中，主要是没有统一数据语言。目前，行业中成本数据不统一的情况主要有两种表现：一是大成本数据统一，小数据不统一；二是大、小成本数据都不统一。

大成本数据主要包括项目的整体成本、各科目成本。大成本数据的统一，让企业掌握项目成本的运行情况，在各项目之间、各成本科目之间有了数据分析、进行对比、发现异常、奖优罚劣的基础。大成本数据都未统一，企业基本处于没有成本管理的状态，仅是造价管理的水平。

小成本数据主要指清单子项的成本，小成本数据的统一是行业成本管理的重点难题。如乔木种植的清单，在某企业的杭州公司清单包含了从挖、栽植到养护两年的费用，而广州公司清单仅包含从挖到栽植的费用，未包含养护，企业内部小数据不统一。

小数据不统一，企业内部之间的数据交流、对比、使用面临人为造成的隔阂，造成了企业内部成本的增加、局部的封闭、问题的隐藏。从企业的层面而言，各城市公司、项目的问题被掩盖住，不能及时发现，也不能褒奖先进、促进后进，推动业务改进，甚至业务处于失控状态也未知；从城市项目层面，数据封闭使用在内部的小范围，不能高效的从外界获得帮助，从而造成实际的损失。

2.企业成本数据库的重要性

2.1支持成本管理前置

部分企业已意识到真正要解决成本管理问题，只有“坚决前置”。但是成本管理前置需要经验数据的支撑，通过统一数据语言，搭建成本数据库，沉淀历史数据，将数据运用服务于日常业务，以产生巨大价值。抓住和解决了成本前置和数据库搭建、运用，成本管理目标“测得准”、“控得住”、“花得值”等才能实现。

2.2推动成本管理对标对表

成本数据库推广使用后，每个成本数据就是企业内部的成本标杆，推动各层级之间“对标”和创新。项目部间的差距，促使基层人员狠抓现场管理；分公司间的差距，促使中层人员着力完善管理制度；企业内部与外部单位的差距，促使高层决策人员寻求创新发展。无形中开展的各层级“对标”，促使企业内部主动研究和推广新技术、新工艺、新方法，不断地刷新企业的成本数据标杆，推进企业成本管控的良性循环，为企业管理水平跨上新台阶赋能。

2.3助推企业标准化

搭建成本数据库最大难点是企业各分公司、各项目部缺少管理标准化、产品标准化、建造标准化。如各项目分包界面条件的不同将导致数据收集、分析、沉淀困难，可通过长期的数据积累将各项目不同的分包边界条件逐步统一、优化至最合理、科学的分包边界条件，在企业范围内全面推行此标准得到最优成本，以此类推，逐步赋能企业的各项标准化建设。

3.企业成本数据库的搭建思路

3.1成本数据库概述

成本数据库是企业收集和沉淀各项目全周期的各类成本数据，按照一定规则和方法进行结构化、评审，形成各类成本要素数据指标、清单数据指标、造价政策文件以及各类综合成本数据指标等，然后通过共享、维护逐步完善企业成本体系。

成本数据库从构成内容来分，主要包含生产要素数据、清单数据、工程量数据、价格数据、指标数据、综合成本数据、政府收费文件等，具体见表1。

表1成本数据库的构成内容

成本数据库从时间维度来分，包含已完工程的成本数据、在建工程成本数据、未来价格预测。

成本数据库从数据来源维度来分，包含企业内部、竞争对手、市场。竞争对手成本数据对于企业提升自身成本管控水平具有重大意义，通过与竞争对手进行成本数据对比，查找与竞争对手的差异，并深究差异原因，致力于提升企业自身的成本管控水平。市场价格数据主要是对企业合作的相关供应商的市场价格进行收集、更新。

3.2成本数据库搭建准备

一是，转变意识。不同层级的人员由于所处的位置不同，看问题会有不同的角度。例如：总部要推行的管理，在一