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老旧小区物业管理实施方案和注意事项
老旧小区物业管理实施方案
一、老旧小区存在的问题
1、环境较差，卫生状况亟待改善。
2、绿化不足，景观环境较差。
3、安全隐患较多，如线路老化、消防设施不足等。
4、公共设施陈旧，维修维护不到位。
5、公共服务缺失，无法满足居民需求。
二、房屋功能改善
（1）维修屋面防水。
（2）修复楼道灯。
（3）修缮破损的楼宇门、屋檐、台阶、楼梯扶手。
（4）维修改造房屋外墙及公共楼道墙面。
（5）具备条件的设置门禁。
（6）实施建筑节能改造，支持可再生能源应用，推广节能、节水器具。
（7）对房屋安全检测达标、建设条件允许、居民协商同意、建设资金落实的，开展加装电梯试点工作。
三、基础设施改造
老小区的基础设施往往存在老化、损坏、不足等问题，比如水电管线、电梯、消防设备、门禁系统等。这些问题不仅影响居民的日常生活，还可能造成安全隐患。因此，物业管理部门应该定期检查、维修、更换这些基础设施，保证其正常运行和使用。同时，物业管理部门也应该根据居民的需求和意见，适时增加或改造一些基础设施，比如增加停车位、安装光纤网络、改善照明系统等。
（1）实施小区内道路修缮，优化对外交通通道。
（2）维修改造小区内的供水、供电、供气、供暖、排水、通讯、有线电视等各种管线设施和计量设施。
（3）实施雨污分流改造，具备条件的修建综合管沟、线槽。
（4）完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施。
（5）完善无障碍设施；配置充电桩和配建化粪池。
（6）安装小区安防设施，修复小区路灯，充分考虑未来5G网络建设。
（7）设置自行车、电动车棚。
（8）划置停车泊位，具备条件的建设立体停车场（库）。
（9）合理设置居民生活垃圾投放点，推进生活垃圾分类。
（10）与居住区相关的城镇道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、供暖、有线电视、停车场（库）、污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升纳入改造范围。
四、改进公共服务
老小区的公共服务往往存在质量低下、范围有限、效率低下等问题，比如清洁卫生、绿化美化、垃圾处理、快递收发等。
这些问题不仅影响居民的生活舒适度，还可能造成环境污染和社会不安。因此，物业管理部门应该提高公共服务的标准和质量，增加公共服务的种类和范围，提高公共服务的效率和便利性。
同时，物业管理部门也应该根据居民的反馈和建议，不断改进和优化公共服务的方式和方法。完善社区服务中心功能，把幼儿园、托儿所、养老、助餐、文体、医疗等公共服务设施作为重要配套，纳入规划设计予以建设或改造。
五、改观居住环境
老小区的公共空间往往存在秩序混乱、功能混杂、资源浪费等问题，比如楼道走廊、楼下广场、花园草坪等。这些问题不仅影响居民的生活品味和文明素养，还可能造成资源浪费和社会冲突。因此，物业管理部门应该制定并执行一些公共空间管理的规则和制度，比如禁止乱堆乱放、限制噪音污染、规范停车秩序等。
（1）拆除各类违章建筑物和违章设施。
（2）清理楼道杂物及各类小广告。
（3）整治小区餐饮油烟污染。
（4）规范沿街建筑物立面。
（5）整治公共绿地，补栽花草树木。
（6）有条件的小区，建设小区游园，安装健身器材，增设休闲座椅等。
老旧小区改造注意事项
在参与老旧小区改造和管理之前，物业服务企业需要对该小区进行充分调查和分析，了解小区的历史、发展现状、业主需求等，制定有针对性的解决方案。很多老旧小区实施改造后，在后期物业管理上普遍存在诸多问题，主要包括以下几个方面：
一、改造后居民对物业管理的期望水平水涨船高，造成物业服务成本直线攀升，但实际上物业服务费用收缴率并不高，给物业服务企业带来经营困难。
这是因为，老旧小区居民多为老年人群，他们对缴纳物业费或正常上涨物业服务费价格并不认同，这造成一些老旧小区物业服务费收缴率不高、物业服务费价格偏低。
而且，一些老旧小区经过改造后，虽然普遍得到居民赞誉，但由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计在今天看来，普遍存在这样那样的短板或先天性缺陷。如，由于历史的原因，许多老旧住宅小区进出口较多，管理成本提高，封闭管理难度较大，管理起来十分麻烦。
二、经过改造后，老旧小区虽然旧貌换新颜，但物业管理“造血”功能仍显不足，企业的经济效益不高。
这主要是由于老旧小区内部低收入人群聚集，消费能力偏低，可开展的经营服务项目有限。仅以收取停车费为例，由于小区内车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且收取停车费需经过业主同意，很难达成统一意见。
三、老旧小区一般管理区域偏小，没有规模效应。
只有管理规模大，物业服务企业才能摊薄运营成本，提高经济效益。而相当一部分老旧小区由于管理区域较小，投入产出比较低，很容易陷入入不敷出进而导致服务质量降低的恶性循环。
贯彻“三大基本原则”全面提高物业服务质量
老旧小区整治改造升级后，实施长效物业管
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