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2023年北京土地估价师考试真题卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100

分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，

只有一个最符合题意）

1.采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是。

A：耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费

B：耕地补偿费、拆迁费、土地平整费

C：耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费

D：青苗补偿费、拆迁费、土地平整费

E：时间因素

2.某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元／

亩，土地开发费为2亿元／平方千米，为均匀投入．当地贷

款年利率为12％，开发期为2年．开发商要求的投资回报率

为15％，工业用地出让的土地增值收益率为10％．则开发

利润为元／平方米。

A：32

B：48

C：96

D：126

E：时间因素

3.成本逼近法评估土地价格的公式应该为。

A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土

地所有权收益

B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新

增建设用地有偿使用费+土地增值

C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新

增建设用地有偿使用费+土地所有权收益

D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土

地增值

E：时间因素

4.有一块1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，

土地开发费为20万元，开发期为一年．其中，土地取得费

为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利

率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为元(利息计算

按复利方式，结果保留到整数位)。

A：12000

B：21762

C：22000

D：3000

E：时间因素

5.若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发

费的计息期按照确定。

A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半

B：以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期

C：以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半

D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期

E：时间因素

6.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内

容的是。

A：最佳用途

B：最佳收益

C：最佳集约度

D：最佳规模

E：时间因素

7.应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是。

A：该宗土地规划许可的用途

B：该宗土地规划的容积率和建筑密度

C：该宗土地开发周期

D：该宗土地开发完成后房地产可能的售价

E：时间因素

8.采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的

主要目的是。

A：计算建筑密度

B：估算土地开发费用

C：估算建筑成本

D：确定土地最佳利用方式

E：时间因素

9.采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是。

A：待估宗地价格

B：管理费用

C：销售税费

D：购地税费

E：时间因素

10.评估在建工程价格，可以采用剩余法公式：在建工程价

格=续建完成后的不动产价值--管理费用-投资利息-续建投

资利润-销售税费-购买在建工程税费。

A：已建成本

B：续建成本

C：房屋建造成本

D：土地开发费

E：时间因素

11.判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先是看是否

是最佳。

A：土地用途

B：建筑容积率

C：建筑高度

D：建筑密度

E：时间因素

12.某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000平方米，预

计开发期为2年，建安工程费为1200元／平方米，专业费

及管理费为建安工程费的12％，第一年投入开发费用的40％，

银行贷款年利率为5．8％，销售税费预计为6元／平方米．则

正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为万元。

A：86．54

B：70．50

C：70．81

D：107．94

E：时间因素

13.采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不

动产价值及开发成本均根据预测。

A：当前市场状况

B：未来市场状况

C：过去市场状况

D：市场变动情况

E：时间因素

14.采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方

式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期

趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

A：市场比较法

B：收益还原法

C：成本法

D：标准法

E：时间因素

15.某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，

建筑物还原率8％，土地还原率6％，则该宗房地产的总价

值为万元。

A：500．00

B：714．29

C：750．00

D：833