1. 2016 新城战略 -第一阶段 - 战略背景.pptxVIP

2016年6月战略引领、管理提升，

稳步迈向千亿级房企行列机密和专有未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止第一阶段报告–战略背景

本报告重点是市场分析和内部诊断，为战略制定提供依据新城内部诊断市场外部分析战略愿景及目标业务组合及重点创新做法的探讨关键举措的制定组织管控模式机制保障战略落地路径现状及背景何处竞争如何竞争保障体系

主要议题现有战略的评估市场发展空间新城的现状总结对新城战略愿景的初步设想附件

主要观点资料来源：小组分析现有模式来抢占三线市场的战略已经暴露出诸多问题：“现金流滚资产”模式过去的成功在于销售物业的现金支持，但是面临现今三线城市去化困难的大势，销售物业的资金支持力度已捉襟见肘。这从新城商业综合体中已经积压40亿货值的库存已经可见。长此以往再发展100-200个项目，势必需要大量举债来实现优资产模型并不解决关键的现金流问题，缺少住宅销售这个三线城市最佳的资金回流器，商铺投资总体不被看好，只会加速消耗自有资金，导致进一步扩大举债要求来支撑扩张要保证现有模式的成功必须非常谨慎选择城市，既要保证住宅销售速度，又要适合商业体发展。初步估计同时满足条件的城市约在~35座左右，健康规模发展的空间有限“抢占城市获取先发优势”的战略思维会使新城曝露在较大的竞争风险和财务风险之下：a）中国市场非理性竞争所带来的竞争对手抵制和供给过剩，先发优势很难保证等等；b)三线城市股权融资和资产退出渠道尚未打开，目前抢占市场势必急剧增加举债风险，万达千亿级举债量是可预见的未来；c)资产价格处于下行波段，进一步提高资产退出风险，这是美国GGP资产重组的教训；d）低线城市存在向高能级城市升级发展的趋势，现有适用于三四线的门店业态未必能与一二线新兴业态的未来下沉来竞争；从未来抗风险的角度出发，延续大规模增长战略会使新城曝露在全部风险面前，而提升运营效率并尝试创新模式能够从不同程度提高抗风险能力；初步财务测算也表明，现有模式的大规模扩张会出现~500亿债务压力，而仅贡献100亿的估值增长；而提升运营并适度扩张能够在~110亿的债务下贡献~160亿的估值12345

现行的“现金流滚资产”模式下，新城的商业综合体已经积压了超过40亿货值的库存，对未来资金健康水平提出了较大的挑战商铺住宅公寓/办公楼车库总计当前存货货值亿元1现有战略的评估：现金流滚资产模式资料来源：商业开发事业部；小组分析存货高存货低综合体各项目分产品线开盘12个月后存货占比1分布1存货货值与总共已推盘产品货值之比，开盘未满一年的以当前货值计算百分比，(xxQx)开盘时间综合体项目主要依靠产品销售作为资金来源，一旦出现去化问题，将直接影响整个公司的资金健康水平丹阳(14Q3)4.115%13%24%62%18%张家港(14Q2)8.963%28%54%59%56%成都(15Q3)3.433%63%NANA45%金坛(15Q3)3.50%30%NA0%1%南昌(15Q1)9.635%72%NA70%53%海口(15Q3)9.829%68%NANA49%吴江(13Q4)2.55%48%37%52%19%

商铺去化开工当季即可实现预售，一年内去化60%，两年内基本去化完成高，远超新城当前水平，且整体商铺销售市场预计还将继续走低优资产模型大幅降低了销售型物业比例，因此相比重资产项目其融资和退出问题更加显著优资产模型单体规模较小，且销售型物业占比相较重资产模型大幅降低模型结构持有型物业：8-9万平方米销售型商铺：2-3万平方米无住宅、公寓或办公楼产品定位三、四线城市中心或次中心周边已有住宅或商圈，有人流基础投资回报周期长，积压资金：即使不考虑财务成本，现金流也难以在十年内回正，短期内资金压力大整体退出几乎不能实现：目前模型的成立的关键是最终退出，但在三、四线城市购物中心极难实现出售商铺作为资金回流主体也是面临投资者信心不足的问题优资产项目累计现金流表2年份持有物业开业持有物业退出3考虑资产退出的IRR主要假设假设条件实现难度土地成本1,000元/平方米1高，保证低价同时也需地理位置优越持有物业稳定期每年净运营收益4,000-6,000万较高，需要首先具备优秀的运营能力资料来源：商业开发事业部；专家访谈；小组分析1按照土地面积计算的单方成本2假设全部使用自有资金，且不考虑财务成本 3假设退出收益率为7%1211-1.1-2.51-0.83-1.649710-1.56-1.8-2.1-2.5-2.7-2.9852-3.0主要风险即使最优假设下，优资产项目也面临较大的资金风险亿元10%2现有战略的评估：优资产模式

现有模式成功必须满足更高的取地要求，既要满足销售物业的资金回笼，又要具有商业发展空间。初步估计同时满足条件的城市仅在~35座左右资料来源：小组分析