商业综合体业态布局1 - 房地产.docxVIP

、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、调高附加值的西餐以及高端商务宴请楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。而餐饮、娱乐等居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐

、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、调高附加值的西餐以及高端商务宴请

楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。而餐饮、娱乐等

居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐

饮、娱乐、体一，依据项目定位和经营情况略有调整。2.按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性

商业综合体业态布局

任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。

一、商业业态归类分析

规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。

商业项目之不同，

商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之

初，

初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各

种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心

应手地进行布局。

1.

1.按功能性质分类

商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体

育、教育、休闲、文化

育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱

乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之

乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之

一，依据项目定位和经营情况略有调整。

2.按消费方式分类

我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视

零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，

零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、

娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。

娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。

3.

3.按消费层次分类

可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、

时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情

时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情

调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。

4.按对项目的价值贡献

和户外品牌的互动等形式。在空间布置上，深圳万象城将滑冰场设在中心位置，餐饮布置在周边，不但是为带孩子E事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为J扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适图1）利用消费的关联性正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。在按业态对商业项目的价值贡献分析，

和户外品牌的互动等形式。在空间布置上，深圳万象城将滑冰场设在中心位置，餐饮布置在周边，不但是为带孩子

E事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为J

扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适

图1）利用消费的关联性正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。在

价值及聚客价值。

价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型

超市更看重的则是其聚客能力。

超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和品牌知名度与租金是成

反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。

二、业态布局原则

与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，业态

布局应与交通、

布局应与交通、环境对应。比如，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目

的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些

基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：

1.

1.合理分区

把