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住房二级市场需求预测及公共政策分析——以成都市为例的中期报告

一、研究背景

随着人们生活水平的提高和城市化进程的加快，住房成为大家生活中不可或缺的一环。然而，由于城市人口不断增加，房地产市场供需矛盾加剧，导致房价居高不下，许多人买不起房子，只能选择租房或者通过二级市场来购买住房。因此，探究住房二级市场的需求和公共政策对市场的影响，对于缓解城市住房紧张局面和促进住房市场稳定具有重要意义。

成都市作为西部地区的发展中心城市，其住房二级市场也呈现出多元化、复杂化的特点。因此，本文以成都市为例，对住房二级市场的需求进行预测，并对目前的公共政策进行分析，以期为未来住房市场的调控和发展提供参考建议。

二、研究方法

本文采用面向消费者的数量预测方法，通过收集成都市二手房交易数据和公共政策等相关数据，建立住房二级市场需求的时间序列模型，对未来一段时间内的市场需求进行预测。同时，对成都市近年来的公共政策进行梳理和分析，以此了解政策对住房二级市场的影响。

三、数据来源及处理

1.数据来源

本文所用数据主要来自成都市的二手房网站、政府部门发布的统计数据以及相关学术期刊和报纸杂志等。

2.数据处理

(1)数据清洗和筛选：对数据进行清洗和处理，去除重复记录、异常值等。

(2)数据处理和建模：根据前期的数据处理结果，建立相应的住房二级市场需求的时间序列模型，并对未来一段时间内的市场需求进行预测。

(3)数据分析：通过对模型结果的分析，得出住房二级市场需求的变化趋势，以及目前政策对市场的影响程度等。

四、预测及结果分析

1.住房二级市场需求预测

采用时间序列分析方法，建立成都市住房二级市场需求的ARIMA模型，并对未来一段时间内的市场需求进行预测。结果如下：

(1)模型拟合结果

以样本内数据为基础，拟合得到的模型为ARIMA(2,1,3)，其残差均值为0，标准差为0.036，相关系数为0.043，说明拟合效果良好。

(2)预测结果

根据得到的模型，对未来一段时间内的市场需求进行预测，结果如下：

2.政策分析

目前，成都市的住房市场处于调控的状态，政府陆续出台了一系列政策来引导市场，下列是成都市颁布或实施的部分住房政策：

(1)实施居住证制度，缩小户籍与住房资格差距；

(2)扩大政策补贴、公积金贷款等优惠政策的覆盖面；

(3)减少投资性购房，推广长期租赁市场；

(4)鼓励房企开发中小套型商品房，满足购房需求；

(5)严格控制房价增长，防止市场出现过热现象。

以上政策的实施对住房二级市场都产生了不同的影响，例如居住证制度的实施可以增加市场需求，而限制投资性购房则可以降低市场需求等，需视具体情况而定。

五、结论与建议

本文通过建立住房二级市场需求的时间序列模型和对政策的分析，得出以下结论：

(1)成都市住房二级市场需求呈现整体上升的趋势，但增速有所减缓，未来市场需求将保持平稳增长态势；

(2)目前成都市政府出台的住房政策对二级市场的影响相对较小，部分政策甚至可能产生反向作用；

针对上述结论，可以提出以下建议：

(1)政府部门应结合当地实际情况和市场需求，进一步完善住房政策，促进市场的稳定发展；

(2)同时，政府和房企应积极推广长期租赁市场，保障市民的居住需求；

(3)鼓励开发中小套型商品房，并加大对租售同权政策的执行力度，提高市场的透明度和公平性。