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2024年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试历年常考点试题带答案

卷I

一.单项选择题(共10题)

1.某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）。

A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

正确答案：D,

2.某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。

采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。

A.应充分考虑各店面租约租金的限制

B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制

C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制

D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准

正确答案：C,

3.某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。

编号

A B C D 估价对象

坐落

市区内

市区内

市区内

市区内

市区内

地段等级

四级

四级

四级

四级

四级

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

结构层次

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

混合7层

建筑面积

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情况修正

优惠8%

偏高7%

正常

优惠5%

正常

交易日期调整

+5

+6

+5

+1

房地产状况调整

-18

+7

+4

-10

成交价格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/m2

2400元/m2

对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物建成后10年补办了土地使用权出让手续，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按（）计算折旧。

A.土地使用权年限

B.建筑物经济寿命

C.建筑物尚可使用年限

D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

正确答案：B,

4.房地产权属不发生转移时，可选用的估价方法一般不包括（）。

A.比较法

B.假设开发法

C.成本法

D.收益法

正确答案：B,

5.甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以