房地产评估案例市场法收益法成本法.docxVIP

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二

层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例

实例

A

BC

项目名称

新**国际大厦

**联合大厦

**证券大厦

地址

**南路360号

**东路139号

**南路528号

标价

$2,800

$2,800

$3,000

比较因素条件表

物业名称因素情况

物业名称

因素情况

待估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

名

称

＊＊银行大厦

新**国际大厦

**联合大厦

**证券大厦

区

坐落位置

所处地区

建筑用途

＊＊＊路＊＊号

**新区金融区

办公楼

**南路360号

**新区金融区

办公楼

**东路139号

**新区金融区

办公楼

**南路528号

**新区金融区

办公楼

单价

待估

22,480

22,480

24,090

交易日期

2004年6月30日

2004年8月

2004年7月

2004年7月

商业繁华度

繁华,金融业聚集区

繁华,金融业聚集区

繁华,金融业聚集区

繁华,金融业聚集区

物业名称因素情况

域交通条件

待估对象

有地铁和多条公交

可比实例A 可比实例B 可比实例C

有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交

因 线路 线路 路 线路

素 金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服

公共服务设施

自然条件社会环境

地区性不动产销售状况

环境卫生及景观

市政设施建筑结构部位

设施齐全。优

优优

好

七通一平钢混整幢

外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办

设施齐全。优

优优

好

七通一平钢混整幢

设施齐全。优

优优

好

七通一平钢混整幢

务设施齐全。优

优优

好

七通一平钢混整幢

外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部

装饰装修情况

个

公房内为轻钢龙骨外墙花岗岩，玻璃幕外墙花岗岩，玻璃幕位。办公房内为轻吊顶，木地板，轻质墙，内装修到公共部墙，内装修到公共部钢龙骨吊顶，木地

别 隔断。

因 进口电梯，中央空

位。办公房内为毛坯位。办公房内为毛坯。 板，轻质隔断

进口电梯，中央空 进口电梯，中央空

素设施状况

调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、自动喷淋，动喷淋，水电到位，

话进户。

话进户。

水电到位，电话进户。

电话进户。

平面布局

好

好

好

好

临路状况

一面临主干道。

一面临主干道。

一面临主干道。

一面临主干道。

物业管理

C.交易情况修正

好

好

好

好

实例项目名称

实例

项目名称

地址

标价

价格修正后

￥22,480

￥22,480

￥24,090

A 新**国际大厦

**南路360号 $2,800

B **联合大厦

**东路139号 $2,800

C **证券大厦

**南路528号 $3,000

因可比实例都是美元标价，按1美