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天河城商圈简要分析
目前广州有三大商圈较为成熟，包括北京路商圈、天河城商圈以及中华广场商圈。天河城商圈的分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。天河城商圈凭借着地铁一、三号线的交通优势、广州CBD-天河北商务办公的区域优势及广州市天河体育中心的资源优势，在短短的几年时间已发展成为广州市商圈的老大，其商业发展已经成为广州市潮流发展的领航者。
一、商业物业分布特征
天河城商圈的物业主要坐落于天河路、体育东路、体育西路三条龙脉两侧。代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场三大商业广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；体育西路的维多利广场，体育东路的财富广场以其商务办公优势带动了物业裙楼商业的发展；天河南一路、天河南二路、体育东横街等次要道路两侧形成了大量物业的首层商铺。天河城商圈的商铺从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口可以说是淋漓满目，各种规模、档次的商铺布满天河城商圈。
二、天河城商圈基准地价情况
现行的基准地价是广州市国土资源和房屋管理局2008年10月1日发布的，基准日期为2007年1月1日，商业基准地价是网格点基准地价和路线价加价予以表示，内涵为首层楼面地价。网格点基准地价显示天河城广场的地价为6882元/m2，以此为中心向四周递减。路线价加价也明显表示了天河城商铺各路段的商业情况，路线价加价情况如下：
序号
路段名称
路段范围
路线价加价
标准进深
1
天河路2
体育西路-体育东路
39,931
15
2
体育西路2
黄埔大道西-天河路
23,259
10
3
天河南一路
体育东路-体育西路
19,052
10
4
天河北路
五山路-广州大道中
15,934
10
5
体育东路
黄埔大道西-天河北路
12,950
10
6
体育西路1
天河路-天河北路
9,308
10
7
林乐路
林和东路-天寿路
9,654
10
三、政府公布的参考租金情况
根据广州市国土资源和房屋管理局2008年公布的参考租金，天河城商圈中天河路以500元/m2·月位居榜首，再一次证明天河城广场、正佳广场等浓厚的商业氛围。
天河区部分路段租金参考价
路段名称
商业首层
商业非首层
写字楼
天河北路
277
75
111
体育西路
320
110
76
体育东路
245
70
85
天河路
500
310
70
四、商圈租赁情况
天河城商圈的商业主体主要集中在大型购物中心。租金情况基本是以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。目前，天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金900元/㎡；维多利广场首层500—800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高到400—500元/㎡的月租金；天河南一路较好的商铺租金也在900元/㎡左右，放盘价一般也在10万元/㎡。
大型商业项目同时也带旺了周边天河南一路、体育西路、体育东路等地的商业发展。其他路段的临近商铺租金价格差异较大，门面宽度、进深、人流等对商铺影响因素较大。商圈内商铺的出租率较高，运营状况良好，较少转租、交易情况，即使有转租的商业物业，“顶手费”已达数万甚至十万。
五、评估案例情况
天河城商圈较少的交易案例，我们在评估过程中基本采用的是收益法，利用调查的租金情况来测算评估价格。我们近两年评估的案例情况如下：
日期
项目名称
楼层
单价
备注
07-3-29
天河区体育东横街100号铺（南雅苑）
1/8
20000
现经营饰品
07-5-22
天河区体育东路102号201、202铺（富力花苑）（无门牌）
2/9
25000
现经营理发；1-2F为商铺，以上为住宅、周边有多个大型购物中心，人流量较大
07-5-31
天河区体育东路财富广场（1F）
70000
现为深圳发展银行；1-3F为商业；以上为写字楼
07-7-2
天河区体育西路育蕾二街2号207（育蕾小区）
2/9
14400
1-2F为商铺、3-9F为住宅
07-9-3
天河区体育东路116号102铺（财富广场）
1/28
65000
现为饼店；有地下车库；1-6F为餐厅、商务中心等；7F以上为写字楼；周边商业氛围浓郁；人流量较大
07-10-12
天河区天河南二路6号之二铺（建丰大厦）
1/25
32000
现为医疗门诊；人流量较大；商业氛围较好；1-3F为商铺；4F为平台；5F以上为住宅；有地下停车场
07-10-12
天河区天河南二街6，8号之202铺（建丰大厦）
1/25
18000
现为医疗门诊；人流量较多；商业氛围较好1-3层商铺，4层平台，5层以上住宅，负一层车库
08-3-31
天河区体育东横街86号103铺
1/9
21000
现做花店和五
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