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物业管理服务设备设施维护与管理服务方案

（一）总体工作设想

共用设施设备管理是物业管理中非常重要的工作内容，以科学管理为基础，

从现场实际出发，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规

律性问题，确保设备的正常、安全运行。

该项目配有供配电系统、电梯系统、智能化系统、照明系统、消防系统、给

排水系统、避雷设施和车场管理系统等，因此对于共用设施、设备的维修养护管

理工作将紧密围绕着上述几大系统实施日常管理与养护，并制定周密可行的管理

方案，严格按照养护计划进行养护及相关维保事宜，并将维修养护制度在工作场

所明示。

设备养护方面将采取日常运行监控与专业养护相结合的方式，确保设备的正

常运转，减少设备运行的安全隐患，实行管理责任分工责任制，保证运转正常，

维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故

障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录，水、电、电梯，

监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范，确保设备安全、

稳定、无故障运行。

（二）共用设施、设备维修养护与管理内容

在日常管理工作中，日常维修由物业服务中心进行维修，在质保期内的由服

务中心报开发商及维保单位处理，超过质保期的按**市商品住宅专项维修资金的

使用办法，组织申请维修资金使用。

电梯采取专业公司外包管理，由电梯管理员对外包工作监督与评估。

1、运行管理

电梯、水泵、消防、安防等设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，

其次在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备最佳效用。

1)建立设备台帐，完善设备详细的技术资料。

2)建立严格的设备房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。

3)完善设备操作规程，明确各自的岗位职责，对操作人员进行专业培训。

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4)制订周密、合理的设备维护保养计划，实施维护保养工作。

5)定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。

6)维修人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现设备运行隐患，

采取有效措施处理，确保安全运行。

7)发生设备故障后分析原因，制定并实施改善措施，杜绝类似事故发生。

2、系统日常运行

A．供电系统

供电系统是所有设备正常运行的基本保障，红号站24小时值班，设备运行

人员全部持证上岗并定期培训考核，保持证件在有效期限内，运行人员实行三班

倒的工作方式，严格按照红号站相关管理制度执行，同时对供电设备运行状态巡

视检查，发现问题及时处理，当发现局部停电等运行故障时，按照预定程序排除

故障，保证安全可靠运行。

B．给排水系统

建立给排水管理制度，设备运行人员定时巡视水泵运行情况，对各处设备进

行巡回检查，一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或征兆，立即通知其他人员

协助处理，当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，

恢复系统正常运行。（1）每月一次检查泵房设备，发现故障及时排除，确保项目

日常给排水系统的正常运行。（2）每年二次对供水处理系统全面维护保养。

C．照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到业主日常生活质量和物业整体形象，管理的

主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源，设备运行人员定时巡视检共用照

明，发现损坏按服务要求及时处理。（1）及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，

保持灯具完好，项目内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。（2）景观灯、节日

彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。（3）配电设备，每日一

次巡查室内、室外配电设备，每月一次保养室内、室外配电设备，每年一次配电

设备安全检查，保证电气设备运行安全正常。

D．消防系统

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消防系统是整个物业消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，监

控中心实行24小时值班制度，设备运行人员定期巡视检查，当发现险情时，监

控中心通知各岗位员工及时到场，按突发火灾的应急方案及时处理，确保生命财

产安全。（1）消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。（3）每班不少于一次检

查火灾报警仪、确保火灾报警信号及时处理。（4）每年检测一次烟