物业服务纠纷及其处理课件.pptxVIP

;第一节

第二节

第三节

第四节;第一节物业服务纠纷概述;一、物业服务纠纷的含义;二、物业服务纠纷的特征;三、物业服务纠纷的类型;7;8;9;业主因被盗而拒付物业服务费;;;本案焦点是物业公司是否履行物业服务合同约定

的保安服务义务，提供的物业服务是否符合质量标准。

《物业管理条例》第36条规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生刑事犯罪案件，物业公司是否应承担赔偿责任，关键看物业公司的安全防范措施是否到位。如没有管理缺陷，则不必承担赔偿责任。本案入室盗窃，与物业公司安全管理不当有直接

关系，属于物业服务质量有瑕疵的违约。业主可行使抗辩权，拒缴相关费用。但业主抗辩权的行使有一定限度，本案物业公司是部分违约，故不能因为物业公司某方面违约而拒缴所有的物业服务费。;第二节 物业服务纠纷处理

的依据与基本原则;一、物业服务纠纷处理的依据;16;17;一、物业服务纠纷的协商解决;19;20;21;22;三、物业服务纠纷的行政调处;24;25;四、物业服务纠纷的仲裁;27;28;第四节物业服务纠纷的诉讼时效;30;二、诉讼时效期间的中止、中断和延长;32;33;本章小结;近日，家住三八东路一住宅小区的田先生因家中下水道的事格外烦恼。“由于使用不当，家里的下水道总是堵。我家住在楼下，每次都遭殃，一个月来租房户自己掏钱修了三次下水道了。如今我想改下水道，单独使用，可一楼商铺却因装修把管子包上了，想改都不行，我想知道该怎么办？”田先生向记者诉苦。

原来，田先生所住的是一所沿街楼，一楼全是对外营业的临街商铺，田先生家在二楼，相当于普通居民楼的一楼。去年，田先生买新房后搬走，这所旧房子出租。可是，最近租房户见了田先生就怨声载道，都是因为下水道。居民楼里的下水道是一个单元一侧的住户共用一条下水管，如果住户使用不当，把一些易造成堵塞的东西扔进去，那么下水管很容易堵，而且遭殃的直接就是最底层的住户。结果，田先生家的房子就发生了这样的情况，原因可能是楼上使用不当。而下水道一堵，就???能是田先生家的租房户掏钱找人疏通，因为楼上的住户几乎就是“事不关己，高高挂起”的态度。就因为一个月堵了三次下水道，租房户十分厌烦，提出“要不搬走，要不让田先生改下水道，自己单独走管，不再与楼上邻居共用”。

可是，田先生想改下水道时，却发现一时竟动不了工，原来他家楼下的商铺装修时，正好把从他家走的下水管包住；而田先生想改下水道，还必须动到楼下的管子。这样一来，双方较上了劲儿。楼下邻居坚持不让动他家的装修物，提出田先生要动的话必须拿钱赔偿损失；而田先生则认为，下水管是整个楼道居民公用的，楼下邻居无权将其作为屋内的私有物品，并且在装修时将其包起来。双方为此发生纠纷，田先生非常想知道，楼下邻居的做法到底对不对。;36;省林业物资公司综合楼位于广州荔湾路。该楼建于1972年，一层是办公用房，二到四层是住宅楼，住了16户人家。1999年8月间，业主们发现自家的房屋出现裂缝。大伙把怀疑对象锁定在离房屋西面50多米在建的东浚荔景苑工地上。业主们随后向东浚公司索赔，该公司不乐意了：凭什么说楼房损坏是我造成的？

1999年11月，广州市荔湾区房屋安全鉴定所鉴定该综合楼为“局部危险房”。次年2月，该楼住户全部迁出。市建委组织综合楼沉降开裂的原因分析会，专家认为盛景苑基坑开挖，主要是人工挖孔桩施工抽水使基坑外的水位下降，引起综合楼地面下淤泥压缩，再加上地质不均匀，从而导致综合楼产生不均匀沉降和出现裂缝

拿着这些鉴定结论，业主们于2000年8月将荔景苑的开发方和施工方告上荔湾区法院，索赔约400万元。由于开发方坚持重新鉴定，2000年11月，法院委托广州市房屋鉴定事务所进行鉴定。该所认为综合楼地基基础不均匀沉降全因荔景苑施工影响所致，并表示“经修后房屋尚能恢复原功能”。结论得出之后，原，被告均提出异议。原告表示，综合楼已无修复可能，要重建；被告则表示，综合楼开裂不一定是自己的过惜。 ;38;39;40;41;