房地产价格定位分析及项目定价的方法.pdf

房地产项目定价的方法

定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动

范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、

市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供

了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重

要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需

求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

一、成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，

首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要

由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。

（一）、成本加成定价方法

这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作

为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润

的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为

成本加成定价法。它的计算公司为：

单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率;由于利润的多少是按成本的一定

比例计算的。

列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该

楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）

这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，

企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情

况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

（二）目标收益定价法

这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收

益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：

1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金

利润率等多种不同的形式。

2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计

算公式有：

目标利润;总投资额X目标投资利润率

目标利润二总成本X目标成本利润率

目标利润;销售收入X目标销售利润率

目标利润;资金平均占用额X目标资金利润率

3、计算售价

售价=（总成本+目标利润）/预计销售量

例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现

销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小

区的售价为多少？

解：目标利润二总成本X成本利润率

=4X15%

=0.6（亿元）

每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量

=（4=0.6）/160000

=2875（元）

因此，该企业的定价应为每平方米2875元

目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于

在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

（三）、售价加成定价法

这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售

价。计算公式为：

单位产品售价=单位产品总成本/（1—加成率）

列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率20%，则该楼盘的售价为：

售价=2500/（1—20%）=3125（元）

这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，

在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。

以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加

一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们

存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。

二、需求导向定价

所谓需求导向定价是指以需