纳税评估房地产企业案例.ppt

1房地产开发企业

少列收入虚增本钱企业所得税评估案例高占宪河南国税培训中心

2第一局部房地产企业纳税评估中应把握的几个主要路径

3作弊手段收入方面本钱方面本钱计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金

4作弊手段收入方面本钱方面本钱计算方法期间费用4.虚列建安本钱5.虚列材料本钱6.虚列拆迁本钱

5作弊手段收入方面本钱方面本钱计算方法期间费用7.混淆本钱对象

6作弊手段少计收入多列本钱本钱计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费

常用评估方法7评估方法案头报表分析账簿核查第三方信息信息系统运用实地核查

8第一局部根本概念〔一〕建筑容积率是指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。

9第一局部〔二〕楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地本钱，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程本钱的重要组成局部，本案中楼面地价为检查人员分析本钱的工程。

10第一局部(三)甲方供材在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。

11第二局部案件来源一纳税人基本情况二评估情况三评估点评四

12一、案件来源专项评估

13二、纳税人根本情况工商注册、税务登记情况〔一〕企业经营情况〔二〕

14〔一〕工商注册、税务登记情况金海岸房地产开发〔以下简称金海岸公司〕，成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业近三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。该地区预售阶段适用预计计税毛利率15％

15〔二〕企业经营情况该公司2007年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个工程：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2010年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2008年实现预售收入9863.90万元，2009年实现预售收入10821.23万元，2010年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。

16三、案件评估情况案头分析准备〔一〕评估实施〔二〕评估税款〔三〕

17〔二〕企业经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2010年竣工取得拍卖地块85.8亩开发了两个工程都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工

18〔一〕案头分析准备评估人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到工程售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业本钱明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。

19纳税申报情况〔一〕案头分析准备项目/年度200820092010销售收入0032685.13预售收入9863.9010821.233000计税成本OO30397.17期间费用总计814.99788.7470.76利息支出582.34582.340业务招待费13512020.76其他期间费用97.6586.4050主营业务税金及附加646.09708.79660应纳税所得额18.51125.65-1418.07应纳所得税款6.1141.470已纳所得税款6.1141.470

20〔一〕案头分析准备申报表比率分析1财务费用分析2业务招待费分析3

21可能存在虚增成本或者少计收入问题1.申报表比率分析〔完工工程〕缴纳所得税款47.57万元所得税贡献率为0.13%3%毛利率为7%20%收入32685.13万元

222.财务费用分析该企业2008、2008年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，评估人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发工程而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2010年以前所有楼盘均未完工。根据企业所得税法及条例，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发本钱。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。

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