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物业财务管控策略

物业管理行业在我国是一个新兴行业经过十几年的快速发展，我国物业

管理行业取得了长足的进步。但总体来说，物业管理行业还非常分散，行业的快

速发展只限于少数企业在物业管理企业快速发展的背后还隐藏着危机。尤其近年

来．业主的服务要求越来越高，随着目益激烈的市场竞争和劳动力等成本上涨，

物业管理企业的生存压力不断加大，多数物业管理企业盈利状况不佳，很多企业

只是生活在贫困边缘线上。虽然存在外部客观环境影响，但企业内部财务制度不

完善，内部财务管理薄弱也是企业不具备进行激烈市场竞争能力的一个重要因素。

因此，加强物业管理企业内部财务管理非常重要。

一、物业公司财务管理现状及存在问题

1物业企业领导者理财观念落后．不重视财务管理企业领导者对财务

管理的重视程度直接决定着一个企业的财务管理水平。由于我国的物业管理行业

起步较晚，行业发展初期的从业者普遍素质不高而现有物业企业特别是中小型物

业企业的领导者多是早期的物业企业从业者，经过长期的实际工作后，晋升到现

在的领导岗位。他们实际工作经验丰富．但缺乏现代管理理念没有科学的经营战

略．重视项目拓展和日常物业管理而忽视财务管理，对财务管理在企业管理和发

展过程中的作用没有足够的认识不重视财务管理人、财、物、信息等资源未能优

化配置甚至存在严重浪费．致使企业经济效益低下。

2会计基础工作薄弱，缺乏有效的科学的财务管理手段没有建立健全

企业的财务管理制度，或虽然有比较健全的财务管理制度，但是实际工作中未能

真正按照制度规定执行，制度形同虚设。会计核算程序和核算方法不规范，资产

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管理混乱，财务信息不真实。财务报表过于笼统，大多数物业管理公司只有资产

负债表、利润表、现金流量表数据过于笼统和宏观缺少各种财务分析报表，未按

物业服务项目进行核算，无法知道每个项目的经营情况。大多数物业企业未实行

全面预算管理，未对年初经营指标进行有效分解实际执行与年初经营计划脱节，

实际经营与业绩考核脱节，员工积极性不高，企业没有活力。

3财务组织结构设置不合理，人员素质较低下属单位的财务机构与总

部财务中心互相独立，下属单位财务人员听命于单位领导，独立性很难保证下属

单位的领导与财务人员很容易产生串通舞弊。物业企业财务人员素质普遍较低，

一方面是因为物业管理是微利行业薪资普遍较低．难以吸引优秀人才。另一方面，

受传统观念的影响，一些物业企业的领导认为物业企业是服务性行业，只需进行

简单的收支和记账对财会人员没有较高的要求，使得企业所聘用的财务工作人员

素质较低，业务水平差．无法满足管理需要。

4营运资金管理效率低下资金管理是财务管理的核心资金管理得好则

企业资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。但大多数

物业企业在营运资金管理过程中由于自身管理不善资金使用效率低，资金回报率

不高。有些物业企业未实行资金集中管理资金分散在各个项目的各个银行账户企

业对资金的使用重视不够．不能把资金集中起来进行低风险的投资组合，使得企

业的资金回报率一直处于较