《园地估价规程》（报批稿）.docx

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园地估价规程

1范围

本文件规定了园地价格评估的术语和定义、总则、价格影响因素、园地基准地价和园地宗地地价评估的程序和方法。

本文件适用于果园、茶园、其他园地的价格评估，也适用于橡胶园。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。

GB/T28406农用地估价规程

TD/T1061自然资源价格评估通则

TD/T1071园地分等定级规程

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

园地orchardandperennialplantations

种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株树70%的土地，包括用于育苗的土地。

3.2

均质地域homogenousregion

自然条件、社会经济条件和园地利用类型基本一致的区域。

注：采用均质地域分析划分的均质区可作为基准地价评估的基本单位。

3.3

基准地块baseblock

在园地均质地域内设定的，其园地利用类型、自然和社会经济条件在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块。

3.4

园地基准地价basicpriceofplantations

在公开市场水平及平均基础设施条件下，以园地级别或均质区为基本单位，按照不同园地利用类型，评估测算平均稳定收益水平条件下于某一估价期日一定权利下的平均价格。

3.5

园地宗地地价lotpriceofplantations

具体某一宗园地在特定的利用方式下，针对一定权利状况，在公开市场条件下于特定期日的价格。

4总则

4.1估价技术原则

4.1.1替代原则

园地估价以相邻或类似区域的园地作物类型相同或相近、条件和内涵相似的园地价格为依据，园地估价结果不明显偏离具有替代性质、权益条件相同、同一期日的客观市场价格。

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4.1.2合理有效利用原则

园地估价以待估园地在一定的社会经济条件下，最大程度满足合理有效的利用方式为前提。判断园地利用方式是否合理有效通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制及生态保护要求、市场需求等为依据。

4.1.3预期收益原则

园地估价以待估园地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.1.4供需原则

在具备市场环境的情况下，园地估价以市场供需决定园地价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。

4.1.5贡献原则

园地的总收益是由园地本身及其他投入要素共同作用的结果，园地估价时充分考虑各要素对总收益的实际贡献水平，客观确定园地价格。

4.1.6变动原则

园地价格是由各种处于不断变化之中的价格影响因素相互作用形成的，评估中要把握价格影响因素及价格变动规律。

4.2估价技术方法

4.2.1园地基准地价评估

园地基准地价的评估，可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，按照GB/T28406-2012、TD/T1061的有关要求，选择样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法中的一种方法进行评估。

4.2.2园地宗地地价评估

园地宗地地价评估，根据调查的相关资料，考虑评估对象的具体情况，按照GB/T28406-2012、TD/T1061的有关要求，选择市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正等方法进行评估。

5园地价格影响因素

影响园地价格的因素包括自然因素、社会经济因素和特定因素。

a)自然因素指影响园地生产力的各种自然条件，包括气候条件、地形条件、土壤条件、水文条件等因子。

b)社会经济因素指影响园地收益的各种社会经济条件，包括社会经济发展条件、区位条件、种植管理条件、劳作便利条件等因子。

c)特定因素指影响园地生产力和收益所特有的条件，包括作物特定条件和其他特定条件等因子。

具体影响因子及指标见附录A。

6园地基准地价评估

6.1评估对象

园地基准地价评估以县(市、区)级行政区为单位开展，评估对象为估价期日的全国国土调查或年度国土变更调查的现状园地。

6.2技术方法

园地基准地价评估的技术方法如下：

a)样点地价平均法：在园地定级或均质地域划分的基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定级别或均质区基准地价；

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b)定级指数模型法：在园地定级基础上，根据定级单元分值、市场交易资料和投入产出收益资料，

建立地价测算模型，评估确定级别基准地价；

c)