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滨河湾营销推广策划方案

第壹部份：市场概述

一、房地产现状分析

二、项目概况

三、目标客户分析

第叁部份：营销推广策略

一、市场推广策略

二、公关策略

第贰部份：项目定位

一、综合定位

二、其它定位

三、行销方向定位

第四部份广告运作建议

一、广告策略执行计划二、广告发放时间计划

三、销售策略 三、前期广告发布计划扼要

第壹部份：市场概述

除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核

心的楼盘综合素质，是评判好楼盘的另一个标准

一、房地产现状分析

（一）、2022中国房地产市场分析

1、2022年中国房地产市场发展风险趋势分析

户心智至高点，达到行销目的.

第叁部份：营销推广策略

故善用兵者，屈人之兵，而非战也

拔人之城，而非攻也

毁人之国，而非久也

必以全争于天下，故兵不顿，而利可全，此谋攻之法也

—《孙子兵法谋攻篇第三》一、市场推广策略

滨河湾执行有目标、有控制、稳健积极的市场推广策略.把总策略细分成各个时期段子策略，组合运用各种媒体，按步骤、有条理.、有目的地对市场进行集中轰炸，有力地塑造形象、创造诱因、加速购买，以配合销售现场的工作。

滨河湾引导期策略目标是通过突出混水河河湾景观环境，特别是水湾景观资源建立知名度，塑造产品形象。

动用的媒体包括围墙广告语及包装、公交车身广告、售楼处包装、旗帜等，以造成耳语传播。公开期则建立好感度，营造生活梦想，迅速导入目标市场。介绍功能、效益、用途、增值，建立知名度，以NP广告为主要渗透手段，并辅以路牌、海报、宣传手册，广告语：如景观方面“河畔的生活、“把好心情搬回家”、“绿色住家，健康到家”;建造方面如“西宁首例湾上生态住宅精品”、“建造在靓丽风景区的湾上名宅品牌方面如“用心做到更好、“高品质源于精心雕琢；配套方面如“让生活占尽地利”、“健康生活六重奏”等。强销期则造势，形成热销场面，配合赠品、活动、创造新闻及事件等加速销售活动，媒体配合呈立体化、系统化，可选择电台、电视、报刊等集中攻击市场.

促销期进行活动行销，指导消费者促最后选择活动，指导寻觅产品及评选产品，加速较难出售产品之去化.

二、公关策略

公关活动：是人际传播的主要引导方式，易形成良好的口碑传播效果，有利于开辟商品牌形象的建立。

（一）、事件营销

本案产品本身的个性化与魅力化较凸显，但本案是开辟商的首个项目，因此在媒体铺设的同时，建议使用事件营销的公关策略，在最短时间内引起全社会关注及舆论追捧，一步到位地提升开辟商及项目形象，这就需耍借力。那末，力从何来?很简单一-借舆论之力，即通过事件营销迅速提升开辟商及项目品牌形象。

建议：“全民齐动手，保护保水河，绿化?皇水河

此举可谓利好多多—

a、政府重视支持

b、新闻热点、舆论追捧

c、市民、省民关注

d、开辟商一夜红遍青海，形象快速提升

e、开辟商品牌形象一步到位

f、项目形象在最短期内提升

注：此创意因我们对其可行性没有考证，费用情况及开辟商意向不详，因此仅做为提案。可以确认的是，它是项目营销的一大利器，如能实现，可通过新闻炒作的形式在媒体频频亮相，延续其新闻性与传播力，其哄动性与社会影响力不言而喻。

三、销售策略

（一）、价格策略

价格定位

分析制定价格策略的目的，是为了摆脱同质化产品的牵拌，形成真正具有市场区隔力的产品，让产品的差异化特征在目标受众之中产生巨大反响，从而使项目的运作达到单边收益最大化的目的。

价格定位的策略：好房子、好炒作、好景观、好定位固然耍买好价钱.通过西宁市内项目价格构成的分析，选取地段、质素相近、体量相仿的竞争楼盘进行比较，得出本项目的价格界定:一期均价确定：2700元

（二）、走价策略

1、在前期开盘价格推出的基础上，视市场实际反馈的情况，采取按销售套数走价策略

2、配合各个销售时段的挨次展开以及项目在同业市场知名度的逐渐提升，价格会视彼时情况作针对性调升（包括各阶段促销价格的综合调整），以期最后稳健地攀升到预期理想的心理价位。

3、走价指导：认购期间客户定购享受内部认购价，内部认购价作为促销价从均价中折算，开盘后达到均价水平，此后每月递增，以弥补价损。

（三”销售现场策划

1、为了统一项目风格，售楼现场包装从设计（外观、构件）到装璜，都要与行销主题相吻合，尽量凸显灵动优雅的港湾景观特性；内部设置格调统一，并确保销售动线简洁流畅，给人清新明快之美感.

由于本案工地位置可经处于滨河路沿涅水河一带，因此建议:在滨河路工地附近地段设广告牌、指示版及售楼处.

现场的立体广告——工地入口围墙和看板

通过工地入口围墙和广告看板的内容达到信息的传递和卖场气氛的烘托，同时:工地现场必须尽量保持整洁有序，以增强客户对工程质量和进度的信心。

样板间应设在现场，同步感受混水河畔景观.

2、为了做足湾上生活格调，建议在售房部外部建造一些能