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物业公司
工程部工作手册
公用设施管理规定
版次
01
共NUMPAGES9页
第PAGE9页
目的
规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。
适用范围
适用于物业管理项目辖区内的公用设施。
职责
工程部负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。
工程管理处负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施及对供方的监控工作。
设备责任人负责公用设备设施保养维修的日常工作。
质量部负责不定期抽查各物业管理项目部公用设备设施保养维修情况及相关质量记录，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
工作内容
4.1定义
本规定对公用设施的分类如下：
4.1
4.1.2水暖系统：给排水系统和采暖系统的统称。其中给排水系统包括饮用水箱、自来水井、热水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等；采暖系统包括采暖井、采暖管网、水泵、加热设备、补水设备等；空调系统包括冷冻水管网、水泵、冷冻水机组、冷却塔、空调末端设备、送风管道等。
4.1.3电讯系统：公用天线及卫星电视系统，有线电视、网络系统等。
4.1.4安防系统：闭路监控系统、保安对讲系统、红外线周界防跨越系统等。
4.1.5燃气系统。
4.1.6电梯。
4.1.7房屋本体及其附属设施：防雷系统、自行车棚、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。
4.1.8维修工程：指公共设施、设备的大中修工程开发商委托的维修工程。
4.2方法和过程控制
各类设备（设施）维保周期一览表
检修类别
设备名称
每日
每周
半月
每月
两月
季度
半年
每年
低压配电室
否
否
否
是
否
否
是
是
发电机
否
否
是
是
否
否
是
是
电梯
否
是
否
是
否
否
是
是
热水系统
否
是
否
是
否
是
否
是
给、排水系统
否
否
否
是
否
否
是
是
暖系统（非/供暖期）
否/是
否
否
否/是
否
是
否
是
电讯系统
是
否
否
是
否
否
否
是
防雷接地
否
否
否
否
否
否
否
是
燃气系统
是
是
否
是
否
是
否
是
4.2.1设备房管理
4.2.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。
4.2.1.2设备房门应有“机房重地、闲人免进”
4.2.1.3
4.2.1.4参观来访者要进入设备房，须凭物业管理项目部
4.2.1.5
4.2.2设备保养维修的监督
4.2.2.1工程管理处主任
4.2.2.2
日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行表计，确认设备运行状态是否有异常情况。
周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。
季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。
年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。
大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。工程管理处主任应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经物业管理项目部经理和质量部审核后报小区业委会批准执行。
供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。
4.2.2.3各物业管理项目部
4.2.2.4对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，物业管理项目部
4.2.2.5公用设备设施维修保养工作月度计划由设备责任人每月28日前报工程管理处主任，工程管理处主任于29日前将汇总后的工作计划报物业管理项目部经理，经物业管理项目部经理批准的月度工作计划于下月1日前报质量部
物业管理项目部应严格执行月度计划，如因特殊原因变更计划时间，应提前两天知会质量部。
4.2.2.6年度检修计划由物业管理项目部在每年十二月十五日前上报质量部审核。物业管理项目部应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报质量部
4.2.2.7物业管理项目部
4.2.3
4.2.3.1
工程管理处主任应根据年度检修计划及设施、设备运行情况填写《维修工程审批表》，制定维修方案及预算，报物业管理项目部经理、质量部及公司总经理审批。
工程管理处主任组织维修工按照设备维修操作规程进行维修。
设备维修完成后，工程管理处主任应及时组织设备责任人及值班人员进行试运行。设备鉴定标准参照国家部级行业验收规范执行。
维修内容及结果要详细记录在《设备抢修（大修）
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