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中国房地产市场现状和发展分析

摘要：自2021年下半年以来，地产销售持续低迷，房企债务违约事件不断，整个房地产行业陷入历史罕见的低迷。从中央到地方，地产调控政策不断出台，无论政策在销售端、土地市场、房企融资渠道都有所放宽。从房地产行业经营现状来看，当前房地产行业融资渠道少、市场产品同质化严重、销售困难问题较为显著。从消费者角度来看，随着国民教育水平不断提升，我国国民素质普遍增强，消费理念越发成熟。基于此，本文着重分析了我国房地产行业发展现状，从多个角度分析了现在市场内所存在的问题，就其提出了一些改善性建议，希望可以优化我国住房供应制度，做好对房地产市场的管控工作。

关键词：中国房地产市场；现状；发展对策

引言：

房地产行业是指合法开发土地资源后进行建设、经营、服务的产业，隶属于第三产业范畴。房地产行业覆盖内容较为多元化，涉及土地资源开发、房屋建设装修、房屋租赁、管理服务等多个项目。房地产行业在我国起步时间较晚，但是发展速度极快。近年来，由于我国居民住房需求攀升，为了获得更多利益，很多房地产企业抬高房价，即使国家出台了相关控价政策，也无法阻止房价快速上升。因此，可以对这种情况加以研究，来探索房地产行业当前背后所存在的问题，并且就其找到有效的解决对策，促进房地产行业持续健康发展。

1.我国房地产市场的发展现状及主要问题

随着我国人民生活水平不断提升，购房需求日益增加，促进了房地产行业的快速发展。近几年来，房地产投资整体比例增加，市场份额不断提升。从商品房投资类型来看，房地产行业中普通用房所占比重稍有上升，经济适用房比例明显下降，商业用房占比稳定，但是房地产企业对银行的依赖度较高，需要通过金融机构渠道获得更多融资资金，维持企业日常运营。但是出于风险因素考虑，银行等金融机构向房地产企业借贷资金比重不断下降。从当前阶段我国房地产发展情况来看，还存在一些问题需要解决，主要表现在以下几个方面：

（1）房地产地区差异

不同区域之间经济发展水平存在差异，房地产发展规模以及增长速度不平衡。由于东部地区经济水平较高，所以房地产行业发展起步较早，东部地区房价明显高于中西部地区。为了平衡结构性差异，一些房地产开发商开始朝向中西部转移，但中西部地区整体动能偏弱，房地产地区差异拉大[1]。

（2）房地产需求与供给之间矛盾

在当前阶段，我国城市化发展速度不断加快，大量农村居民朝城镇涌入，增加了城市人口数量。在此阶段中，城市发展主要以旧城区改造和新房屋基础设施优化为主，不断革新城市内部主要设施，优化城市发展结构。在此背景下，城市规模不断扩大，居民生活品质获得显著提升，但是这种复合型城市发展模式应该根据居民对房屋居住的需求变化而做出调整[2]。

（3）房地产投资调控

当前地产政策放松主要集中在需求侧，分为限贷、限价、限购、限售四个维度。本轮地产政策强调“因城施策”，城市能级越低，政策力度越大，二三线城市的放松政策几乎已经应出尽出，一线和强二线城市相对保守。

其中限贷政策放松主要是放松贷款利率和贷款比例。各地实施差别化住房信贷政策，大部分城市已经将利率降至最低。根据贝克研究院数据显示，截至7月已有74城房贷利率下调至5年期LPR减点20BP的最低值，其中不乏像广州这样的一线城市。低能级城市限贷政策放松力度普遍大于高能级城市。各地首付比例都有所调降，三四线相比于一二线力度更大。

限价政策一二手房力度均较大。一手房限价主要控制土地出让环节的地价和新房销售价格。一手房限价目的是为防止新房价格大幅上涨。2021年以来土地市场趋冷，各地纷纷放宽土地限价标准，提高利润空间，吸引房企拍地。二手房限价政策几乎全都取消。二手房参考价通常低于实际成交价格，而银行在放发房贷时会作为参考，二手房限价最终起到的效果是变相提高二手房购房首付。

限购政策2022年初二三线城市已经放松，随后一线城市陆续跟进。本轮限购政策放松开始于2022年3月，郑州放松限购政策，随后大部分二三线城市在4月、5月跟进。8月20日，上海发布临港新片区优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年即可购房，成为首个边际上放宽限购的一线城市，后续其他一线城市可能也会逐步跟进。

限售政策三四线城市已经放松，个别二线城市跟进，一线城市未见调整。三四线城市本身二手房市场深度一般，当前地产销售低迷，三四线城市大多已经取消或放松限售政策。另外，部分二线城市如苏州等，通过缩短限售时间，对二孩以上的家庭，出售房屋时不受约束等手段略有放宽限售政策。一线城市尚未见调整。

2.我国房地产市场发展趋势

2.1品质住房需求长期存在

近几年来，居民生活质量提升，房屋需求不再是刚需，房屋销售存在一定的滞后性，与此同时，受到疫情影响，房地产变现比较困难，居民开始转变投资方向，不再