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房地产项目开发流程和业务流程

集团文件版本号：(M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988)

行政管理部门照。

行政管理部门

照。

发改委以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建

国土局、建设局、规划局

土地、环保、

消防、人防、

规划、建设等

行政管理部门

建设局

书。

建设、规划、

消防、环保等

行政管理部门

建设档案馆

房地产管理局

房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序(四大阶段、十个过程)

二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示

(仅供参考):

序号

项目名称

投资额

占比

估算说明

1

土地费用

161620

38.50%

包括土地出让金沉淀部分、土地

拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等

2

前期工程费用

14647

3.49%

包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等

3

基础设施建设费

20320

4.84%

包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等

4

建筑安装工程费

117475

27.98%

包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等

5

公共配套设施建设费

28869

6.88%

包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等

6

开发间接费用

1387

0.33%

包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等

7

管理费用

4878

1.16%

按开发成本的2%测算

8

财务费用

9225

2.20%

按基准利率三年测算

9

销售费用

9421

2.24%

按销售收入的2%测算

10

开发期税费

46539

11.09%

按销售收入的7%测算

11

其它费用及不可预见费

5439

1.30%

取2-5项之和的3%

项目总投资

419819

100.00%

三、房地产公司项目开发的内部工作流程：

房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获取土地——开工——开盘——清盘——入住。

1、获取土地阶段：

土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。

规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。

施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等2、开工：工程建设阶段(一)：项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等工程建设阶段(二)：内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等

项目销售阶段：办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。

3、开盘：

项目销售阶段：项目开盘进行日常销售

4、清盘：销售清盘

5、入住：

竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。

四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程

获取土地——开工——开盘——清盘——入住

节点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土地

土地

信息

地块现状图

落实地块具体位置及周边情况

项目部

获取阶段

收集

规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

项目部

现场踏勘

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解

项目部

研发部

工程部

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

项目部

了解未来发展规划

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑

项目部

研发部

土地

价值

初判

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整

项目部

了解项目开发成本

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况

项目部

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

项目部

销售部

土地

价值

深判

可行性研究报告

现状