学院大中专学生公寓经营专项方案.doc

某学院大、中专学生公寓服务和经营方案

一、大、中专学生公寓经营分析及风险防范

（一）大、中专学生公寓服务

******学院共设有2栋中专学生公寓、4栋大专学生公寓。按每间学生公寓居住4人计算（包含无障碍宿舍），中专学生公寓可供1184名学生居住，大专学生公寓可供2176名学生居住。按现在在校学生人数，新年安排学生入住公寓时，将有近半数中专学生公寓宿舍和过半大专学生公寓宿舍居住5名学生。

物业企业或学生公寓管理中心对学生公寓开展服务关键包含秩序管理和治安管理服务、卫生清洁服务、维修服务及其它生活服务。学生公寓管理过程也是为学生服务过程，同时，也是经过管理和服务表现经营过程。管理严谨是否、服务周到是否，并不决定管理者经营效益，但决定经营者对服务育人态度。能否在管理中表现服务至上，能否在服务中贯穿育人，及能否摆正服务和经营关系，是学生公寓管理能否成功关键。这也是瑞大物管企业在公寓管理工作中一直应该铭记问题。

（二）大、中专学生公寓经营分析

如前所述，公寓经营是经过管理和服务表现出来。既然是管理，就有管理先决条件，也要负担因管理疏忽而造成后果和责任。

在公寓经营方面，含有五个方面公认优势：

一是入住公寓学生大多含有强制入住色彩，公寓管理方无须担心公寓居住资源浪费。

二是作为公寓“居民”学会除受相关管理规章制约外，还要受学校纪律约束，管理相对轻易。

三是公寓基础全部是半封闭管理，且学生在公寓时段性很强，外来干扰较小。

四是公寓居住安排标准基础以班集体为单位实施男女分层或分栋、分区域居住，既含有一定集体特征，又便于实施“男女分治”。

五是公寓收入比较稳定，其入住费是由学校代收，不像居民小区物管费收起来含有相当难度。

即使公寓管理含有上述优势，但也存在很多管理风险：

一是安全风险。安全风险关键来自治安、防盗、防火。即使公寓实施半封闭管理，但因为公寓学生进出时段集中，管理者很轻易疏忽，致使外来人员进入公寓，并发生留宿等问题，进而造成治安案件。最近很多公寓出现治安和刑事案件大多由此引发。另外，因为学生防火、防盗意识相对较弱，公寓防火、防盗管理一直是微弱步骤。

二是因公寓入住集体色彩，学生公寓轻易因管理问题引发学生集体同公寓管理方集体对抗，并最终造成管理方不得不做出一些实质性让步。

三是现在学生基础全部是独生儿女，不少学生尚不含有独立生活或自理能力，分辨是非能力也较弱。这就要求公寓管理方要投入管理以外精力来协调和处理由此引发问题。

（三）大中专学生公寓经营风险防范

防范公寓管理风险，首先应关键放在公寓安全管理上。管理方要明确安全分工，坚持岗位责任，严防安全管理漏洞。尤其是要对外来人员进出公寓格外严查，并预防内部职员监守自盗。其次，在节假日即使公寓学生极少，但不能疏忽管理，要像平时一样进行严谨管理。因为节假日也是公寓安全和防盗任务最重时候。三是教育职员不仅要做好服务，还要耐心、细致帮助学生，尤其是严禁训斥学生，以防管理工作处于尴尬和僵化状态。

另外，来自协议未明确开水、洗浴是否收费，会增加公寓经营风险。如有必需，可和学院协商签署相关收费事宜。

二、学生公寓有偿服务项目标管理和经营

大中专学生公寓有偿服务项目来自四个方面：

（1）对属于学生责任造成水电、照明进行有偿维修。

（2）对属于学生责任造成公物和家俱损坏进行有偿修复、修理。

（3）给学生生活提供服务，如剪发、洗衣、修电脑等。

（4）为学生代办、代发、代订其它需收费项目

对有偿服务管理要坚持微利或保本标准，坚持低收费。其中维修、安装服务在实施中材料费要收取原价，不能加价，人工费标准按次收费。物业企业要细化项目收费，实施明码标价，严防部分维修人员借机敲诈。

对生活服务项目中洗衣等服务，标准进行承包，收取管理费。尽管艺术学院在建设前没有考虑生活服务项目标配套用房，但物业企业也要发明条件开展类似服务。其中，洗衣、剪发、电脑耗材等服务项目能够设置在公寓管理用房之内。这么做目标一是能够增加收入，二是为了方便学生，毕竟公寓本身含有小区属性。

三、大中专学生公寓投资估算

大中专学生公寓投资估算只是管理和运行前经营性投资，不含瑞大企业后勤承包协议投资。具体投资估算见下表：

大中专学生公寓经营投资估算表

单位：万元

序号

工程或费用类别

单位

数量

单价（万元）

投资估算（万元）

备注

1

管理用房办公家俱

套

6

0.2

1.20

3

从业人员服装、标志

套

38

0.03

1.14

每人2套

4

固定电话安装

台

6

0.03

0.18

5

管理员资料柜

套

6

0.05

0.30

6

治安巡视人员对讲机

台

2

0.15

0.30

7

维修、保洁工具

项

6

0.03

0.18

8

燃气机房工具等

套

6

0.05

0.30

9

垃圾搜集及清理

套

24

0.15