2023年全国房价走势及楼市面临的挑战分析.pdfVIP

2022年全国房价走势及楼市面临的挑战分

析

房地产的高增长时代已经结束了，2022年是句号，2022年开

头进入平稳期。

假如没有政策的刺激，2022年的市场不会比2022年更好。假

如有政策刺激，只不过是在透支将来需求，提前结束白银时代。

为什么2022年市场不会比2022年更好？我们认为，市场已经

消失两个需求削减的迹象，第一个是存量人口的购房需求在削减。由

于房价上涨的预期被打破了，现在投机性的需求已经基本没有了。除

了北京、上海这样的一线城市外，其他城市没有大幅上涨的可能性，

微调可能会有。北京、上海房价肯定会上涨。

投资性需求明显削减，有的出海了，有的理财了，有的买了大

房子在还贷——套牢了。从世联地产的数据来看，投资客的比例从几

年前的39.5%，已经下降到现在的10.7%。中国跨境投资总量已经从

6900万美元上升到去年的160亿美元，而且还在呈上升趋势。

改善性需求也逐年在下降。世联地产的数据显示，35岁以上

的购房人群一般被认为是改善性需求，这个比例从三分之二下降到三

分之一。

这个背后的规律是人均居住面积大幅提升，二线城市基本上都

在27平方米以上，多的可以达到37平方米，三、四线城市会比一、

二线城市人均居住面积更大，所以我们看到全国性的改善性需求动力

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已经在下降。中国人均住房面积已经接近发达国家的较高水平。

其次个是城镇化的速度在明显放缓，大多数城市常住人口净增

长量在削减，四个一线城市人口净增长都在下降，北京在2000~2022

年间，年均常住人口净增长60.4万人，2022~2022年均人口净增长

是51.2万人，下降了9.2万人；上海从年均62.8万人，下降到年均

37.7万人，广州、深圳是从两位数下降到个位数的7.5万和9万人，

7.5万对1000多万人口而言，就相当于全国人口的自然增长率。照

此来看，深圳这样的一线城市已经没有外来人口了。不光是一线城市，

我们看到25个二线城市有18个在下降；19个三线城市有15个在下

降；28个四线城市有26个在下降。需求下降，市场自然是降温的。

当然，2022年的市场也不会太差，刚需现在还呈现一个机械

式的增长，究竟结婚人口每年就有1500万对，至少一半在城镇里，

根据50%购房每年就需要近400万套。离婚人口大致相当于结婚人口

数量的30%多，离婚也需要住房，应当不少于100万套。常住人口中

的非户籍人口大约有2.4亿人、6000万户，每年假如有3%的家庭购

房，每年有近200万套购房需求，30多年才会全部解决这部分“被

城镇化”人群的自有住房问题。城镇化率每年提升1%，每年进城约

1360万人、340万户，每年购房3%，需要十多万套住房。而不买房

的人群仍旧要租房，租房也需要房。我们估计每年租房需求在数百万

套，依靠现有二手市场的存量出租房远远不够。更多相关信息请查阅

发布的《2022-2022年房地产行业市场竞争力调查及投资前景猜测报

告》。

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将来至少十年，每年的购房需求不会低于800万套，这还不包

括改善性需求。将来市场需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。

政策：微刺激还是强调控？今年的政策或许可以用一个词来形

容，“打水漂”。

为什么？由于房地产已经拖了经济增长的后腿，而中央政府发

出了稳定住房消费的号召，不刺激房地产是稳不住房地产市场的。但

是“回归以市场为主导”的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石

激起千层浪，微刺激就是理所当然的了，打水漂就是最好地微刺激。

打什么“水漂”呢？

从中央政府来看，时不时的定向式和非定向式货币政策，时刻

激荡着房地产这个巨大的市场，而通过逐步扩大新型城镇化的试点政

策可以为试点城镇导入人口；通过削减保障房建设指标、鼓舞购买商

品房用于保障房或拆迁房等，可以缓解房地产市场库存压力；通过推

出Reits可以关心房地产企业减轻资金压力；通过铁路和大路建设、

撤并农村居民点和公共服务点、推行规模化农业生产可以促