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厂房物业服务物业管理整体设想及策划

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一节物业服务分析 1

一、物业服务行业现状、前景分析 1

二、物业管理理念及目标定位 5

第二节厂房物业管理职能 7

一、物业管理的五种职能 7

二、厂房物业的具体职能 10

第三节厂房物业的管理原则 11

一、统一管理与独立管理相结合的原则 11

二、专业管理与自治管理相结合的原则 12

三、物业管理与经营服务相结合的原则 12

第四节厂房物业的管理内容 12

一、厂房内各部门的管理 12

二、厂房公用部位的管理 13

三、厂房设施、设备管理 14

四、厂房环境管理 15

五、厂房治安管理 17

六、厂房消防管理 19

七、厂房车辆管理 19

八、厂房物业管理服务 20

第五节厂房物业管理特点 20

一、生产用房的管理是重点 21

二、辅助配套的管理 21

三、险情的出现难以预料 21

四、清洁工作难度较大 22

五、治安保卫和消防工作要求高 22

六、需提供多方位的社会化服务 22

第六节厂房物业管理要求 23

一、组建物业管理机构 23

二、做好厂房的物业管理工作 23

三、保证厂房安全、整洁 24

四、建立安全保卫制度 24

五、提供全方位的社会化服务 25

第七节厂房物业管理重难点分析 25

一、厂房物业管理重点 25

二、厂房物业管理难点 27

第八节拟采用的管理模式 28

一、基本思路 28

二、组织系统 29

三、运作程序系统 29

四、激励系统 30

第一节物业服务分析

一、物业服务行业现状、前景分析

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活厂房、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。

物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。

（一）厂房物业服务行业现状

1.工业厂房物业管理立法不完善

我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。

但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。

而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。

对于工业厂房物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业厂房物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业厂房的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。此外，由于对工业厂房物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业厂房物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理。

2.工业厂房的市场化程度不高

当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种：

（1）通过公开招投标占领市场

（2）通过协议招标方式占领市场

（3）通过自建自管方式拥有市场

由于工业厂房的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。

3.规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面

从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业厂房的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这