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商业地产招商策划方案

一、招商项目研究

重点是与招商项目有关要素的调查分析（调查分析的内容、

方法与前述可行性研究、市场专项调查相似）。

从商业开业至今，根据目前对消费者的市场调研知，59.7%的消费者

认为本商场经营的产品低档，64%的消费者认为产品无特色，导致54%

消费者进商场只是因为过街或满足好奇。为了扭转消费者及经营者对

商场定位及规划不清，缺乏特色的说法，本项目将重新对商场各街区

进行重新调整，根据步行街商圈的业态分布出发，规划符合市场发展

的业态规划，届时将本项目打造成海西最具特色的地下情景式购物步

行街。

二、招商项目定位

包括项目经营内容（产业）定位、招商规模定位、服务对象

（消费者）定位、市场地位定位、招商对象（投资人）定位、经营业

态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位等。

结合步行街商圈的消费群体，本项目的定位为中档、特色的吃喝玩乐

场所，客群主要集中在15-35岁年轻、时尚的消费者。

招商规模主要是以地下富一层为前期招商的重点，16个街区规划清

晰，

三、招商策略确定

重点是针对不同招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同

的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段的、分地域的、分主体的、

分依托资源的招商策略，并将招商策略细化成不同的战术组合。

四、传播策略

任何一次招商活动都离不开传播。恰当的媒介传播（省钱、

有效）是招商过程中关键环节。传播策略包括大众媒介传播策略和活

动传播策略两部分，且二者组合互动应用。传播策略对到达率和影响

效果要进行定量描述。

五、招商预算

１、招商成本

由两部分组成：一是可用货币价值尺度表现的成本招商的货

币支出总额；二是运用社会资源成本即人脉关系、公关活动、政府公

权力扶持、智力后援等，这些社会资源虽然在本次招商活动中没有表

现为货币支出的成本形态，但却是过去或未来必须或必然转化为货币

支出的成本形态，或者是单纯的货币成本所不能动用的资源，如人脉

关系、智力后援、政府公权力，并非单纯支付货币就能动员利用。

２、招商成果

由两部分组成：一是以货币价值尺度表现的引入资本金总额

和无形资产积累（需经评估才能确定其价值量）；二是引入的经营主

体规模，即经营主体的个数和经营能力（年经营总额、总生产量、辐

射市场辐度）。

六、项目愿景

是招商人讲述给招商对象的未来收益（包括经营收益和增值

收益）、形象（可转化为招商对象的品牌要素）、发展潜力的描述。

这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的，对于招商对象

来说，它既是历史的积淀，未来的图画，同时也是现实的真面目。

七、招商进程

依据市场现实环境和招商目标确定，表达为进程计划网络图或

甘特图（横道表）。

八、危机处理预案

招商过程中由于环境变化、方案偏差、执行偏差等原因出现

的过程危机不可避免，因此，策划方案中的危机处理预案是针对招商

方案执行过程中最可能产生的危机事件所做的一种预测状态的方案。

预案重点是对危机产生的负面影响进行化解和转化。