精品-招商地产营销策略总纲技术规范.ppt

第一局局部析营销时机;;;;;土地政策;竞争分析;——“V〞OR“W〞？;;;我国经济预判;竞争分析;城市经济背景—GDP及人均GDP;城市经济背景—恩格尔系数;;城市人口背景;城市消费背景——人均储蓄;上海城市背景总结;第二局部竞争分析;;历年住宅价格走势;排名;排名;排名;结论;第二局部竞争分析;成交大幅上升，较08年增加了73.8%，别墅市场重新回到供不应求局面；

从独栋市场09年整年来看为供求为0.72，前2个季度的强势去化带动开发商疯狂推盘，致使9月供求为1.21，需求已开始减弱；;09年整体的均价维持在30000元/平方米的价格平台；;上海独栋别墅成交面积段分析;上海别墅市场09年开始出现强势反弹，并且有局部高端顶级别墅出现成交增长，但市场主力依然是小面积低价格的经济型独栋，通过历年开展比重不断上升，占整个独栋市场50%，并且有持续上升可能性；;08年供给巨幅放量，增长近5倍，而需求受宏观经济恶化的打压，只增长了28%，奉贤别墅整体市场08年供求比放大3倍多，至2.25：1，突变为严重供过于求；

在恶劣的环境下，09年各大开发商较为谨慎，至5月份没有供给新量，去化缓慢，供远远大于求的局面没有改观，市场依然严峻；;奉贤别墅成交分析;宏观市场结论;第二局部竞争分析;未来市场压力;价格;市场去化表现;去化面积偏好;竞争市场总结;第三局部产品分析;项目;生活配套比较分析;会所配套比较分析;;;;;;;案名;本案别墅竞争态势;第四局部SWOT分析;工程优势Strength;第五局部客户分析;客户户籍以上海为主〔72%〕，外籍客户占到一定的比例，其余分布较分散。

上海客源以市区客源为主，古北等地长宁客源占据第一主力，黄浦卢湾等中心区客源占据第二主力；

市区客源占据绝对主力;年龄：30-50岁为主力年龄段，占到69%，其中35-40岁所占比例最高占27%；

职业：私营业主为绝对主力占60%，其次为企业高级主管；;哪些因素促使购买;特征细项;竞争工程—世茂爱马;特征细项;竞争工程—海湾艺墅;竞争工程—上海蓝湾;竞争工程—碧海金沙嘉苑;竞争工程总结;目标客源圈定;;第六局部市场定位;工程定位思考;工程市场定位;销售持续期;B二期引导积累期;195－209m2独栋别墅

〔另附60－72m2地下室〕;第二局部开展营销战略;案名;2004/10/92005年2006年2007年2021年2021;工程推广策略分析;销售分期分析;媒体策略分析;媒体策略分析;媒体策略分析;媒体策略分析;平面广告开始时间：2004/10/9-2021/3/27;成功经验分析总结;第二局部开展营销战略;第二局部开展营销战略;第三局部设计营销组合;VI系统;平面表现;LOGO墙;围墙;导视牌;精神堡垒;第三局部设计营销组合;第一阶段：概念导入期;分阶段推广策略——;阶段诉求重点

您的藏品中缺少了一片海

;既是形象传播的重要工具，又是目标客户接收信息最重要至渠道之一，无论是前期的形象宣传还是开盘前的卖点公开，户外媒体都是绝对主力。;第一阶段户外〔主推〕;工地围墙;公路指示牌;引导旗----主要分布在海鸥路;【销售道具－派发单页、户型册等】;VI;【碧海金沙设点】;碧海金沙围墙;第二阶段：概念深化期;分阶段推广策略——;阶段诉求重点

海湾阔院纯独栋

;户外全面更换，同时在A4高速至少增加两块高炮：南桥1号高炮及跨街高炮;A4高速公路奉浦大桥下口处，是经A4往返于市区与奉贤区的必经之地;【网络】;【小众】;软文炒作;第三阶段：积累期;分阶段推广策略——;阶段诉求重点

从此这里只爱西班牙

〔西班牙风情示范区，3月盛情绽放〕;第三阶段户外

;【分众传媒】;【巡展】;【小众】;【平面媒体－报纸】;【平面媒体－杂志】;【电视】;【网络】;【样板区活动】;【周期活动】;第四阶段：强销期;营销条件;阶段诉求重点

500万起收藏梦里的海湾

;第四阶段户外—广告诉求开始侧重总价优势

;【长线活动】;【活动】;【活动】;【活动】;【活动】;媒体组合在各阶段的运用策略;以上数据为预估价,单位为万元，时间为09年6月——10年8月总计564万，具体明细见附件1。;第三局部设计营销组合;09年8月;阶段任务：此阶段为工程各类物料的准备阶段

大事记：5月完成现场围墙/看板的包装

7月底完