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当前形势下我国商业银行对公房地产金融

业务的发展策略

三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的

发展策略

l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别

应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究

我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地

产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满

足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻

执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于

房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应

加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府

计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实

施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场

的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银

行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场

的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决

策提供更为科学的依据。

2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总

量和投放节奏策略

商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化

资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公

房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产

负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行

全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行

2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项

目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地

产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标

与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同

程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全

年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对

年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全

年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切

实做到投放时间均衡、规模控制有效。

3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略

商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同

特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客

户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、

进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业

务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，

规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地

产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、

综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较

好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质

客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银

行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还

应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有

丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年

内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对

空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发

放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的

开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门

列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。

在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、

资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政

府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良

好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；

对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另

一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有

利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对

客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，

客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期

限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退

出。

4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略

与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷

款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是

还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的

销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说

具有重要意义。

根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产

开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、

中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向

大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房