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房屋租赁合同无效的四个处理方法

房屋租赁纠纷近年来随着商业地产的繁荣呈上升的趋势，相关问

题形式多样，我们先看一个案例：

某房地产公司在xx年2月将某大厦其中一层出租给李某经营酒楼，

租期为3年，并约定了租金、支付时间、违约金，但李某经营不善，酒

楼亏损严重，便不想继续承租，但已经支付了一年租金且约定的违约

金很高，直接要求解除合同会承担很大损失。在这种情况下，李某便

向法院提起诉讼，以该大厦尚未取得竣工验收合格证且双方租赁协议

未经备案为由主张合同无效，要求返还剩余租金及押金。

哪些情形可能导致房屋租赁合同无效?

根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释，1、未取得建设工程规划许可证建设的房屋;2、

未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;2、未经批准建设的临

时建筑;4、未按照批准内容建设的临时建筑;5、租赁期限超过临时建

筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法

庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同

有效。

这是一个典型的承租人毁约的案例，看似简单却也保含了多方面

的法律问题，主要有以下几点：

一、双方的租赁协议有效吗?

根据我国合同法第52条的规定，合同无效的法定情形有以下几种

：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串

通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(

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四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。主张

合同无效的一方需要举证证明合同签订的过程中存在上述几种情形之

一，而本案中李某所依据的就是第五种情形。

根据我国《建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经

验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使

用。”同时，根据我国《消防法》的规定，对于必须经过消防验收的

工程，如果未经消防验收或者验收不合格的，也是不得使用。也就是

说，这份租赁协议，因为违反了《建筑法》的强制性规定而无效，也

有可能因为违反消防法的规定而无效。

二、如果订立合同时没有取得验收合格证，但几个月后经过验收

取得了合格证，这种情况下如何确定合同效力?

这在法律上并没有直接的规定，但根据《最高人民法院关于审理

城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于违

法建筑以及没有取得规划许可的建筑出租后合同效力问题的有关规定

，出于维护市场稳定，促进交易，如果在法院审理过程中，出租方能

在一审辩论终结前，提供房屋验收合格的证明，那么合同的效力会可

以得到补正。

三、租赁没有经过备案，能否成为合同无效的法定事由?

我国城市房屋租赁实行登记备案制度，原建设部在xx年颁布的《

城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为

无效，但它属于部门规章层面的法律文件，根据合同法的相关规定，

它不能规定合同效力问题。《城市房地产管理法》也有明确规定，而

且属于全国人大制定的法律，第53条规定房屋租赁“应当”向房屋管

理部门登记备案，属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作

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为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效

性不受影响，从理论上来讲，登记备案的合同具有对抗第三人的效力

，属于对抗要件主义，但不是一个合同成立或生效的要件。

但若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的

，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了

合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务

的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此

时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

四、如果合同最终归于无效，那么怎么处理?

按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合

同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋

，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附

物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔

偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任

。

另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件

具体应用法律若干问题