2011年包头房地产市场及全国房地产市场形势分析报告.pdfVIP

2011年包头房地产市场及全国房地产市场形

势分析报告

2010年12月28日李

立娜

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查

数据，6月，全国100个城市住宅平均价格为8419元/平方米，环比上涨

0.35%，其中80个城市价格环比上涨，20个城市价格环比下跌。2010年

6月，100个城市中，有16个城市平均价格在10000元/平方米以上，北

京、上海、深圳、杭州4个城市房价更是突破了20000元/平方米；平均

价格在10000元/平方米以下的城市中，4000-6000元/平方米城市数量最

多，共有41个城市；处于7000-8000元/平方米、6000-7000元/平方米及

3000-4000元/平方米价格区间的城市数量均为10个；而平均价格介于

9000-10000元/平方米及3000元/平方米以下的城市，分别只有3个、2个

城市。

从今年4月份以来，不断收紧的房地产政策和货币政策导致市场成

交量不断的萎缩，尽管在6、7月份因为部分项目的热销导致市场数据有

所反弹，但随着10月份更为强劲的房地产政策出台，导致第四季度成为

近几年房地产市场收官战中打的最为冷清的一战。

尽管如此，在记者采访的过程中有业内人士称：“2011年市场的供

应量开始逐渐放大，且价格将依然坚挺，倘若成交量有同步的放大，那

么说明市场上还是有十分旺盛的刚性消费需求。房地产市场的投资价值

在很大程度上依赖于投资存在3～5倍的杠杆，在今年投资杠杆被封杀以

后，绝大部分投资购房行为消失，因此，成交基本是消费需求的体现。

然而，今年市场所体现出的需求之强大，超出人们的预期，这些刚性需

求在明年会更明显地体现出来。”2011年的市场将在震荡中前行。虽然

看涨房价的因素林林总总，但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货

币泛滥。如果刨除这三点，房价泡沫也就失去了存在的基础。并且国家

也出台了一些政策建议：

1．加强保障住房的建设与管理，切实满足中低收入住房困难家庭

２．坚持差别化的住房信贷政策，合理引导住房消费买房,购房,装

3．加强土地管理，加大对囤地的打击力度，完善土地出让制度。

所以我认为即使房价还在不断上涨，但会在2011年有所抑制，趋于

平稳发展态势。虽然明年还存在诸多不确定因素，但总体趋势基本定

调，房地产市场在2011年依然是被调控的对象。因此，多数专家表示，

在CPI高涨、城市化等推动下，房价依然会保持稳定调整，不会出现大

跌，但也难有暴涨。

广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，明年楼市将会

前低后高。他认为，在明年3月政府工作会议前严厉的调控政策不大可

能松绑。楼市将出现“有价无市”的状况。楼价在明年上半年将会上下

两难，开发商和地方政府都将是楼市低迷下的输家。而到下半年，预计

成交量和楼价都可能回升。“一方面，市场有修复性的购房需求，另一

方面，对国内经济发展、对地方财政如此重要的房地产行业，不可能长

期被打压。”因此，赵卓文表示，对很多购房者来说，明年上半年或许

是入市的好时机。

而上海易居中国研究院杨红旭则认为，中央经济工作会议精神对于

明年房地产市场的影响，总体上属于中性，略偏空。在此政策形势下，

明年房价将总体保持调整态势，不可能出现2008年那样的低迷，也难以

重现2009年那样的报复性反弹。

第一，2011年毫无疑问仍然是房地产的调控年，2010年国家和各地

出台的各项调控措施仍然会继续，限购令和限外令都不会取消，而且，

根据温总理的讲话精神，会在落实环节上加大力度，确保对房地产市场

的政策压力。

第二，国家会继续利用金融杠杆来抑制通胀以及提高居民购买房屋

的门槛，增加居民的购房负担。既打击了投机炒作者也在一定程度上抑

制了刚性需求，央行有可能在2011年上半年和下半年个加息一次，如果

CPI5%,

超过加息次数可能会增加。

第三，各地方政府对于土地财政的依赖继续加深，在今年土地出让金

暴增的基础上，明年全国土地出让金的收入有可能再创新高，达