房地产行业深度报告：我国城镇化区域分化破境研究-城镇化的困境之斗.pdf

heda[Table_Header]

行业深度报告●房地产2024年04月02日

[Table_Title][Table_IndustryName]

房地产

城镇化的困境之斗[Table_InvestRank]

推荐(维持)

--我国城镇化区域分化破境研究

核心观点：分析师

[Table_Authors]

[Table_Summary]胡孝宇

⚫我国城镇化发展区域间分化明显：2023年我国城镇化率已达到66.16%。根

据我们的统计，2022年我国共有19个省/自治区的城镇化率低于60%。部分

国家在城镇化率突破70%后，城镇化水平提升速度才变缓，因此我们认为我国：huxiaoyu_yj@

目前的城镇化率水平距离“瓶颈期”尚有距离。分析师登记编码：S0130523070001

⚫我国城镇化发展面临三角困境：我们通过城镇化结构分化的特点，发现我国

区域间城镇发展不均衡面临如下3个主要问题。1）人口流动不平衡、2）部分

区域人口老龄结构不均并与城镇化率分化基本匹配、3）产业结构不平衡。城[Table_IndustryData]

相对沪深300表现图2024-04-01

镇化有待提升的区域面临产业发展水平较弱导致吸引人才能力较低、劳动人[Table_Chart]

口净流出的问题，城镇化水平提升更加困难，因此该类区域陷入三角困境。在房地产沪深300

10%

我国城镇化相对较低的区域，房地产的投资同比增速同样较弱，因此在三角困

0%

境下，该类区域出现城镇化进程和房地产投资的“错配”。在城镇化水平相对

-10%

较高后，已进入成熟发展阶段的房地产行业与城镇化水平关联度降低，与信贷

规模和宏观经济走势的关联度相对更大。-20%

-30%

⚫城改是城镇化发展的内生变量：城镇人口的直接提升或可提升城市自身的发

-40%

展现状。城中村内房屋以居民自建为主，住户居住环境相对较差。根据我们针

对深圳市城中村改造的测算，若改造1平方公里的城中村，有望释放30万方

的购房需求和3.375万套左右的租房需求。由于禁止大拆