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房地产开发成本管理中的限额设计

作者：郑永超

来源：《中国高新科技·上半月》2020年第03期

????????摘要：限额设计作为房地产开发中成本管理的一个重要环节和重要措施，从技术指标和经济指标两方面入手，通过对其各项指标的控制，可以实现对建安成本管理中的各个环节、各个专业进行系统化的控制，从而有效保证成本控制的有效性。

????????关键词：成本管理：技术指标：经济指标

????????近些年国家对各地房价的调控政策陆续出台，导致房地产市场持续低迷，房地产开发利润率持续走低，房地产行业的暴利年代已经结束，在这样的大环境下，房地产企业都意识到做好成本管理是维持企业不被淘汰的唯一出路，做好成本管理的重要性不言而喻。

????????房地產开发成本管理主要体现在可研阶段、市场定位阶段、规划设计阶段、施工阶段4个阶段。其中前2个阶段的成本均为比较粗略的控制阶段，后2个阶段为精细化控制阶段，一块土地能否取得主要体现在前两个阶段策划，而一个项目能否最大盈利，主要在后2个阶段，其中规划设计阶段成本管理基本为一个项目是否能够完成利润指标定性，而其中的主要控制手段就是限额设计。

????????1.限额设计概念

????????限额设计，按照项目的最初策划或可研报告制定的项目成本控制总目标，将总目标分解后，对设计进行精细化控制。需要将工程建设成本进行详细分解，包含技术和经济部分，所含设计中的各个专业，通过设计任务书形式进行设计定额限制。限额设计主要是在规划设计阶段，具体是针对房地产开发成本中的建安成本进行控制，主要通过两方面来实现：技术指标控制、经济指标控制。

????????2.限额设计的操作

????????2.1技术指标控制

????????在房地产开发中可以控制的技术指标，如建筑结构形式的选择、墙地比、窗地比、变配电设备的负荷指标、强弱电配管含量、电线电缆含量、绿化中乔灌地被的含量比例等，以华北地区的高层居民住宅小区为例。

????????2.1.1土建工程中的主要技术指标

????????土建工程中的主要技术指标包含钢筋混凝土含量、砌体含量指标，其指标差异主要取决于建筑物主体结构形式。高层住宅小区地上建筑结构形式为板式剪力墙结构，地下建筑结构形式为顶板、底板均为钢筋砼梁板结构，抗震设防8度。可以确定地上建筑钢筋混凝土含量分别为55-59kg/m2、0.5m3/m2控制、砌体含量为0.12m3/m2地下车库钢筋混凝土含量分别为115～135kg/m2、0.9～1.2m3/m2;人防地下室钢筋混凝土含量分别为160-165kg/m2、1.1～1.3m3/m2。钢筋数量、混凝土数量、砌体数量的确定，土建工程的主要工程材料均已确定，只要指标可控，成本就会可控。

????????2.1.2装饰装修工程中的主要技术指标

????????装饰装修工程中的主要控制指标是墙地比、窗地比，指标确定之后，外墙工程面积、内墙腻子涂料面积、地面面积、外窗数量、外保温数量等主要工程数量均己确定。

????????中档高层住宅建筑定位选择的墙地比指标为1.4，窗地比指标为0.24。上述指标确定指标，外墙工程面积、室内墙面的面积及外窗的面积均已确定，如果上述指标把控良好，依据当前市场价，装饰工程成本实现可控。

????????2.1.3机电安装工程中的主要技术指标

????????安装工程中主要技术指标，高层住宅电梯服务面积一般参考数据为5500m2/部，高层配电负荷为40～60W/m2，车库一般配电负荷为25～50W/m2，室内电气配线配管含量分别为7.9m/m2、3.2m/m2;室内水管含量自来水0.15-0.35m/m2、中水0.1-0.3m/m2、污水0.1-0.3m/m2、雨水1-0.15m/m2、采暖（散热器）0.2～1m/m2，指标的精细化分解，可以实现工程成本的精确控制。

????????2.1.4园林景观绿化道路工程中的主要技术指标

????????园林景观绿化道路工程中的主要技术指标与最初的小区定位有关，中档住宅小区确定软硬景比例不小于7：3。可通过调整乔木、灌木、球形植物、地被、草皮的占比来整体协调绿化工程在经济指标内可控;可以通过调整道路铺装的形式来确定道路工程成本在经济指标内可控;可以通过调整选择木桥、花架、水池、泳池、木庭等景观区的形式，来确定景观工程成本在经济指标内可控。

????????2.2经济指标控制

????????经济指标控制，除土地成本之外，再加上配套费用，税金等不可调整，其他的各项费用也都是可控的，限额设计中的经济指标如何做到对建安成本的控制。经济指标是一层更加直接体现成本的指标，可以更直接反映建安成本情况。

????????华北地区高层住宅中档小区（毛坯）完全建安成本控制指标为2400-2600元/m2（钢筋混凝