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最高院法官：租赁合同解除中的若干问题（下）

租赁合同解除后的法律后果

根据《合同法》第九十七条的规定，租赁合同解除后，会发生恢复原状、采取其

他补救措施、赔偿损失等诸项请求权。但是，由于租赁合同为继续性合同，在合

同解除之后，租金虽有返还可能，但承租人的使用、收益却不可能返还，因此

租赁合同的解除只能向将来发生，而不能溯及既往，亦即，过去的合同关系不受

影响，解除后的合同关系消灭。需要注意的是，在德国及我国台湾地区，对于

我国合同法上的继续性合同关系的解除，称为“终止”。[18]例如，台湾地区民

法典第424条规定：“租赁物为房屋或其它供居住之处所者，如有瑕疵，危及

承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于订约时已知其瑕疵，或已抛弃其

终止契约之权利，仍得终止契约。”[19]终止权是一项形成权，其功能在于使继

续性合同关系向将来消灭。[20]由此可见，终止着重强调合同关系向未来消灭

的效果。而我国合同法则是在合同权利义务消灭的意义上使用终止，而把德国法、

台湾地区民法上的终止称为解除，从而终止成为解除的上位概念。

租赁合同解除，会发生违约金责任、赔偿损失的责任如何承担的问题，需要分别

讨论。

合同解除与违约金责任

租赁合同被解除，已经发生的违约行为是否适用违约金责任？[21]

在合意解除场合，在双方当事人都无违约行为的情况下，基于主客观原因，一方

提出解除合同、另一方同意的，违约金适用的构成要件未满足，故违约金责任不

能适用。如果一方存在违约行为，且双方当事人合意解除的，是否适用违约金

责任首先要看当事人的约定。无约定的，推定当事人放弃了违约金请求权。

在单方解除情况下，除了合同因不可抗力导致不能实现目的而被解除的之外（《合

同法》第一百一十七条），违约金责任应当适用，其原因在于：

第一，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，

[22]换言之，已经履行部分在观念上可以看作与被解除部分的合同相互独立的

两个合同。在此场合，已经经过的承租人占有、使用租赁物期间可以看作是一个

有确定期限的租赁合同（期限至解除之日）。由此，由于该合同的效力并不因

解除而受影响，故，包括违约金责任在内的合同条款仍然拘束双方当事人。

但是，有一种观点认为，如果将解除前后的租赁合同看作两个独立的合同，则就

不会发生解除权的问题。因为后一个合同根本就不存在违约行为，所以这样理解

继续性合同是错误的。笔者认为，这种观点只有现实是两个独立合同的情况下

才成立。而现实是，这是一个合同，我们在理解上、在观念上可以把解除前后的

合同关系拆分为两个，因而是一种拟制而非现实，其目的是为了更好地理解解

除的溯及力问题。如果现实是两个合同，则就没有必要讨论后一个合同的解除权

问题。此其一。其二，从另外一个角度观察，正是因为租赁合同的继续性特征，

才导致我们能够把一个租赁合同在解除后理解为两个租赁合同，而非我们可以把

它在观念上拆分为两个合同而导致租赁合同的继续性特征。该观点发生了到果

为因的错误。第三，正如有的学者所言，继续性债权可以从两个角度把握：一方

面把继续性债权作为一个整体，也必须如此。另一方面，在一定条件下，如在

履行的具体操作上、在违约与否的判断上、在诉讼时效的适用上等，可将继续性

债权区分为若干个债权，每个这样的债权可以取名为“个别债权”，每个“个别

债权”具有某种程度上的经济上和法律上的独立性。[23]正因如此，才有将解除

前后的租赁合同看作两个“个别债权”，在违约责任的判断上分别适用的可能性。

第二，《合同法》第九十七条规定，合同解除后当事人“有权要求赔偿损失”。

依据通说，这里的赔偿损失，“依然是因违约而发生的损害的赔偿”，赔偿的范

围包括履行利益。[24]所以，在我国《合同法》理论和实践都将赔偿性违约金

的性质定为损害赔偿的预定的背景下，应当说，第九十七条的规定隐含了这样一

个结论，即租赁合同解除后，违约金责任仍可适用。当然，如果适用违约金责任

时，则不能同时请求赔偿损失，除非该违约金为惩罚性违约金。[25]

第三，既然赔偿性违约金是损害赔偿额的预定，它不仅具有补偿损害的功能，更

有减轻当事人的证明负担、节约诉讼成本的作用，因此，合同解除后，适用违约

金责任比赔偿损失更有利，法律不会仅允许后者而禁止前者。

第四，从比较法的观点来看，我国台湾地区实务上甚至认定惩罚性违约金条款也

不因合同解除而消灭。[26]如果说这种观点在一时性合同场合还可质疑的话，

在继续性合同场合反倒显得更加合理。

综上所述，租赁合同解除前已经发生的违约行为仍然适用违约金条款。需要