物业工程设备运行维修工作方案.docx

XX物业服务中心

工程设备运行、维修工作方案

目的

在对XXXX的设备进行使用及运行的基础上，为了使其所具有的机能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理，避免因设备性能下降而贬值，由此对其进行社会性的、安全的、经济的维护和管理。

一、物业管理项目：

1、消防设备。

A、送、排风机，排烟风机。B、消火栓。

C、喷洒、水幕装置。D、烟感。

E、温感。

2、给、排水设备。A、上、下水。B、水泵。

C、阀门、管路。D、卫生间。

E、化粪池、马葫芦。3、弱电设备。

A、背景音乐。B、有线电视。C、电话。

D、网络。4、强电设备。

A、变电所。B、配电柜。C、配电盘。D、照明器具。E、动力设备。

5、供热系统。

A、板式换热器。B、水泵。

C、暖气。

D、电热水锅炉。6、土建。

A、防水、大白。B、梯级。

C、门窗。7、防护设备。

A、避雷针。8、综合布线。

二、人员设置：

维修班长

一人

负责工程管理

水暖维修工

三人

负责综合维修

运行电工

四人

负责变电所运行

维修电工

三人

负责电器维修

空调工

一人

负责供暖设施

三、 工作时

间：

1、M班：

2、正 常

班：

8：00AM~次日8：00AM

8：00AM~5：00PM

工人班长

管理组织结构图：

弱

水

运

空

维

电

暖

行

调

修

维

工

电

工

电

修

工

工

五、工作内容及标准：一》、消防设备：

一）、

序号 项 目 管 理 标 准 保障措施

1、马达电流在额定值内。

2、机组稳固，无震动。

3、风道无泄漏，松动，保温良

送、排风机 好。

4、风阀开关灵活，准确。

5、电机配线牢固，接线段子无变色。

1、达电流在额定值内。

2、机组稳固，无震动。

3、风道无泄漏，松动，保温良

排烟机 好。

4、风阀开关灵活，准确。

电机配线牢固，接线段子无变色。

依据工作规

范进行

依据工作规范进行

XXX

XXX物业管理有限公司总经理

管

理

部

工

程

部

1、无泄漏。 依据工作规

2、无破损。 范进行

4

4

烟感、温感

5

消火栓

6

火灾自动报警

1、干净整洁。

2、报警准确，及时。

1、无泄漏。

2、阀门开启灵活。

3、设备无缺损。

1、报警准确、及时。

2、设备箱内干净整洁。

依据工作规

范进行

依据工作规

范进行

依据工作规范进行

二）、实施流程：

A、消火栓给水系统。

1、 每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状态。

2、 每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表等一切设备，进行一次全面检修。

3、 每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺损、泄漏，如有，进行补充或更换。

B、自动喷水灭火系统。

1、制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专职工程技术人员、义务消防队或消防员执行。

2、负责系统维护的人员每天巡检责任区内所有水源控制阀、报警阀及其附属组件，进行外观检查，并观察压力表指针所指压力是否正常，确保系统处于无故障状态。

3、每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满足设计水量和水压。

4、每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有异物，及时更换或清除。

5、各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。其数量不少于安装总数的1%，且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于10个。

6、每季度检修一次如下设备：a、 湿式报警阀

、压力表指针确认，每年送检。

2）、直角阀密封确认。b、 闸阀

、开启、关闭一次。

、如盘跟有泄露，更换盘根填料。

、确保阀门开启、关闭灵活。c、 单向阀

、查看密封是否良好，无泄漏。

、确认在工作压力下，单向阀开启无误。d、 水泵接合器

、确认有无泄露。

、每两年进行一次油漆。

、确认接口平整。e、 安全阀

、每年检测一次。

、确保动作执行元件准确无误。

f、 排水漏斗

、保证下水畅通，无堵塞。

、如有锈蚀，重新油漆。g、 压力表

、每年送检一次。

、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。h、 节流孔板

1）、确认节流孔板无堵塞。i、 水流报警器

1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。j、 闭式喷水头

、外观良好。

、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。k、 烟感、温感探测器

、每月进行一次消防试验。

、对失灵的烟感检测器，进行更换。

每两年进行一次烟感探头擦拭。l、 火灾报警装置

1）、每季度进行一次手动预警测试。m、 火灾收信机

1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好，区位码是否正确。

n、 延迟器

1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间内，防止误报。o、 压力继电器

、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立即启动。

、如压力控制启动范围不对，立即重新调整。p、 水力报警器

1）、