20240408-国盛证券-REITs年报点评（一）：产权类REITs年报透露了哪些信息？.pdf

证券研究报告|固定收益研究

2024年04月08日

固定收益点评

产权类REITs年报透露了哪些信息？--REITs年报点评（一）

REITs年报已发布完全，本文为年报分析第一篇，主要聚焦底层资产为园区、仓作者

储及保障房类产权型REITs。

从2023年以来的二级市场表现来看，截至2024年一季度末，16只产权类REITs分析师杨业伟

除华夏北京保障房REIT外全部下跌，但跌幅分化较大，产业园领跌，厂房类、保执业证书编号：S0680520050001

障房类经营稳定性更好，2023年以来的二级表现相对也较好。跌幅较大的主要为邮箱：yangyewei@

产业园及仓储类REITs，其中跌幅前三名REITs均为产业园类，分别为：建信中关分析师张明明

村产业园REIT跌41.93%，博时招商蛇口产业园REIT跌33.6%，华安张江产业执业证书编号：S0680523080006

园REIT跌32.95%。表现最好的三只为华夏北京保障房REIT上涨2.59%，华夏邮箱：zhangmingming3653@

基金华润有巢REIT跌0.84%，中金厦门安居REIT跌4.4%。

底层资产评估值变动来看，相比最近一次评估价值，16只产权类REITs中有8相关研究

只基础资产评估价值下跌，仓储类均下跌，保障房类、厂房类均上调。其中降幅前1、《固定收益点评：如何理解央行新提法》2024-04-07

三是建信中关村REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和华安张江光大REIT，跌幅

2、《固定收益定期：央行回笼资金平稳，农商增利率基

分别是8.94%、7.73%和4.79%。资产评估价值增幅均较小，涨幅前三是华夏合

肥高新REIT、红土创新深圳安居REIT和华夏基金华润有巢REIT，涨幅分别为金增二永——流动性和机构行为跟踪》2024-04-06

2.41%、0.84%和0.63%。3、《固定收益专题：金融次级债全手册——供需、估值

跌幅最大的建信中关村REIT在2023年更换了资产评估机构，两年评估对折现率与择券》2024-04-02

均为6%，但租金结构和增长率假设都发生了变化，加上研发用房的预测租金减少，

从而导致估值下降；跌幅第二的嘉实京东仓储基础设施REIT2023年评估报告将4、《固定收益点评：煤炭日耗下降，地产销售回升——

租金价格进行了下调，最终重庆市仓储项目的估值由6.24亿元下调为5.87亿元，基本面高频数据跟踪》2024-04-02

将武汉市仓储项目由2.79亿元下调为2.35亿元，将廊坊市项目由6.62亿元下调5、《固定收益定期：如何看待政府债券供给冲击？》

为6.22亿元。涨幅最大的华夏合肥高新REIT资产评估价值2022年到2023年评

2024-03-31

估报告变化为上调了2025年及以后大部分年份的总租金收入，而费用预测假设不

变，在折现率不变的情况下导致估值上升。

从产权类最新的市值/资产评估价值来看，结合2023年报披露的最新底层资产估

值和基金收盘价，7只产品市值/资产评估价值大于1，分别为4单保障房、2单厂

房和红土创新盐田港REIT。其余产品市值/资产评估价值均小于1，估值最低的为

博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村REIT、华夏和达高科REIT，P/NAV分别

为0.733、0.735、0.797。

产权类最新的现金分派率在3.47%-6.06%区间，保障房类现金分派率相对较

低，均在4%